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10 respuestas a problemas en las comunidades de vecinos

En la administración de fincas hay una serie de problemas que suelen ocurrir en la mayoría de comunidades de vecinos y que los profesionales deben dar respuesta cuanto antes. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), reformada en la Ley 8/2013, es la encargada de aportar las soluciones necesarias, tanto en los posibles desacuerdos de la Junta de Propietarios, como en la resolución de posibles contenciosos en los tribunales. Estos son las 10 principales fuentes de conflictos en una comunidad de propietarios:

1. Vecinos morosos

En todas las comunidades hay algún vecino o vecinos que no pagan las cuotas de la comunidad ordinarias o las derramas acordadas en la Junta de Propietarios. Después de un mes de impagos, la comunidad puede emprender acciones. En primer lugar tratando de que pague de manera amistosa y, en caso de prolongarse la situación, enviarle una notificación de la deuda contraída y requerimiento de pago mediante burofax.

Si el vecino moroso sigue sin pagar, la Junta deberá acordar por mayoría simple liquidar la deuda y autorizar un proceso monitorio rápido con el objetivo de reclamar la deuda. Puede darse la posibilidad de que después de celebrarse el juicio, el vecino siga sin pagar, en cuyo caso podría comenzar un proceso de embargo de su vivienda.

2. Ruidos y actividades molestas

El ruido es el segundo motivo de queja en las comunidades y el modo de proceder para solucionarlo siempre es el mismo. Intentar mediante el diálogo que el vecino deje de hacer ruido y, si la situación continúa, la comunidad puede ceñirse al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre actividades molestas, una normativa que también es válida para los vecinos que tienen mascotas y hacen sus necesidades fisiológicas en elementos comunes de la finca. La comunidad podrá iniciar acciones de cesación contra el vecino que incumple las normas y continúa con las actividades molestas o insalubres.

3. Obras en la comunidad

Todos los propietarios de una comunidad tienen obligación de pagar las derramas acordadas en la Junta que tengan que ver con zonas comunes de la finca, como cambiar las bajantes y obras relativas al cumplimiento de ordenanzas municipales. Cada vecino pagará en base a su cuota de participación y a los acuerdos de la Junta en cuanto a la manera de abonar la cantidad. Solo un vecino podrá dejar de pagar las obras si los acuerdos de la Junta son contrarios a la ley o a los Estatutos de la Comunidad o supongan un perjuicio grave para algún propietario que no tenga obligación jurídica. También podrán impugnar aquellos vecinos que han sido privados de derecho a voto, los que salvaron su voto o los ausentes.

4. En caso de que un vecino esté en paro, ¿puede no pagar las derramas?

La LPH no prevé una manera legal de actuar en estos casos y tratará a la persona que no puede pagar las derramas como un vecino moroso. Normalmente, el administrador de fincas y el presidente tratarán de llegar a un acuerdo con el vecino y negociar un plan de pagos, alargando el periodo de abono, reduciendo la cuota o concediendo un plazo de carencia para abonar la deuda más adelante. Será la Junta de Propietarios la que acepte o no este plan de pagos.

5.  Desacuerdos en el alquiler de elementos comunes

Para tener ingresos, algunas comunidades deciden alquilar la vivienda del portero, la azotea u otros elementos de la finca, pero para ello es necesario que lo voten las tres quintas partes de la Junta y que se llegue a un acuerdo en el precio de alquiler, plazo máximo, etc. Los beneficios obtenidos solo se podrán destinar a reducir las cuotas ordinarias de los propietarios o al fondo de reserva de la comunidad, nunca para repartir el dinero entre los propietarios, ya que una comunidad nunca es una sociedad mercantil.

6. Obras de accesibilidad

Las personas con movilidad reducida que viven en una comunidad pueden necesitar obras de mejora como la instalación de un ascensor, rampas u otros elementos y la comunidad está obligada a llevar a cabo estas obras sin acuerdo de la Junta según lo marca el artículo 10.1 de la LPH. La comunidad pagará la obra que no supere las 12 mensualidades normales de una comunidad y, en caso de que las obras excedieran de esas 12 mensualidades, los vecinos también estarán obligados a pagar.

7. Instalación de ascensores

La Junta debe acordar por mayoría la instalación del ascensor y los vecinos que hayan votado en contra deberán aceptar el acuerdo. Si la Junta no hubiera acordado por mayoría la instalación del ascensor pero hay una persona con movilidad reducida que lo necesita, entonces la instalación se convertiría en obra de accesibilidad y la comunidad estaría obligada a pagar los costes.

En algunos casos, los propietarios de viviendas bajas o locales de negocio podrían evitar el pago de las obras del ascensor, para ello tendrían que oponerse por escrito a los acuerdos de la Junta en un plazo de 30 días y después impugnarlo en los tribunales en un plazo de 3 meses.

8. Elección de cargos en la comunidad

El presidente de la comunidad será nombrado por elección, sorteo o turno rotatorio y está obligado a cumplir sus funciones de representar legalmente a la comunidad en todos los asuntos necesarios. Solo podrá renunciar al cargo apelando a un juez sus razones, como una enfermedad, vivir en otra ciudad, imposibilidad, etc.

9. El administrador de fincas

Aunque es recomendable que una comunidad cuente con un administrador para llevar las cuentas y otros asuntos, no es obligatoria su presencia. De hecho, muchos vecinos se oponen a contratar a un profesional para reducir gastos. Además, la LPH señala que las funciones de un administrador puede ejercerlas el propio presidente de la comunidad u otro propietario con la cualificación necesaria, siempre que no indique lo contrario los Estatutos de la Comunidad.

En caso de contratar a un administrador, la Junta debe estar al tanto de su labor e informar a los vecinos de todas las acciones que lleva a cabo para evitar posibles conflictos. Los honorarios del administrador se pactarán entre la comunidad y el propio profesional.

10. Instalación de cámaras de seguridad

La Junta deberá acordar mediante las tres quintas partes del total de propietarios la instalación de cámaras, según aparece en el Artículo 17.3 de la LPH. Si finalmente se instalan, es preciso cumplir con una normativa muy estricta, ya que no se pueden tomar imágenes o sonidos de espacios públicos sin autorización administrativa y se tomarán solo las imágenes imprescindibles de las vías públicas solo con fines de seguridad. Las grabaciones se conservarán por un tiempo limitado y se deberá cumplir La Ley de Protección de Datos.

Como vemos, el conocimiento estricto de la ley es muy importante para solucionar los conflictos más habituales que se dan en las comunidades y es imprescindible contar con un profesional cualificado y con experiencia para actuar correctamente en cada caso. En inmho disponemos de los profesionales que necesitas. Contacta con nosotros y compruébalo.

2019-01-18T09:50:57+00:00 enero, 2019|