Un administrador de fincas debe generar confianza entre los propietarios de la comunidad que administra. Normalmente, la mayoría de estos profesionales son competentes y dispuestos a solucionar cualquier problema, sin embargo, también hay administradores que abusan de su cargo.
Si esto ocurre es importante conocer la legislación para poder echar a un administrador por mala praxis. En este post te contamos todo lo que debes saber sobre el cambio de administrador en caso de no desempeñar bien su trabajo en una comunidad de vecinos.
Mala praxis de un administrador de fincas
Un administrador de fincas tiene acceso a información confidencial y datos sensibles de las comunidades de vecinos, por lo que puede cometer delitos y abusos si no hace un buen uso de ellos. Estos son los más importantes:
- Cometer fraude con los fondos de la comunidad.
- Utilizar de manera indebida datos personales de los propietarios, como cederlos a terceros sin consentimiento.
- Adjudicar obras, reformas, reparaciones o mantenimiento de instalaciones de la comunidad a empresas con las que tenga acuerdos previos y ganar una comisión por su contratación.
- Conceder privilegios a algunos propietarios.
¿Qué pueden hacer los propietarios en caso de abuso del administrador de fincas?
En caso de que un vecino sospeche o tenga alguna evidencia de que el administrador está cometiendo algún abuso o incluso un delito, debe comunicarlo cuanto antes al presidente de la comunidad. Si se trata de un administrador colegiado, la comunidad puede interponer una denuncia ante el Colegio de Administradores para que investigue si el profesional ha cumplido con las normas de funcionamiento interno del organismo. En caso de no cumplirlas, será sancionado, y si se trata de casos graves, podría incluso ser expulsado del Colegio.
Es importante que el presidente y los demás miembros de la junta de gobierno llamen la atención al administrador si algo no está haciendo bien. Muchas veces, el profesional no es consciente de que está haciendo algo mal, de esta forma podrá corregir sus acciones y tratar de hacerlo mejor. En caso de que su actitud continúe, entonces habría que tomar otro tipo de medidas.
Si hay indicios de delito, además de informar al Colegio, se debe denunciar a la policía e investigar la posibilidad de comenzar un procedimiento judicial contra el profesional. En ese caso, lo más recomendable es acudir a abogados especializados en Ley de Propiedad Horizontal.
Por supuesto, si se tienen pruebas de que el administrador ha cometido algún delito será más fácil que las denuncias lleguen a buen puerto. El presidente puede investigar la cuenta bancaria donde se hacen los ingresos y comprobar si utiliza esa cuenta para otras comunidades. También se puede solicitar el acceso al libro de contabilidad para comprobar todos los movimientos.
Si el administrador está acosando a algún propietario es legal grabar la conversación si la persona que graba participa en ella. De esta forma, se puede probar que el administrador está abusando de su cargo. Aunque a veces es difícil obtener pruebas, si se tienen sospechas de mala praxis por parte de varios vecinos, lo mejor es denunciarlo cuanto antes.
Cambio de administrador en una comunidad
En el momento en que una comunidad de vecinos ha perdido la confianza en el administrador, lo más recomendable es cambiar de profesional, sobre todo si no ha habido transparencia en sus acciones y se sospecha que puede haber cometido algún tipo de delito.
La forma más sencilla de cambiar a un administrador es que el nuevo administrador de fincas se encargue de tramitar todo el proceso de sustitución del antiguo administrador, contactará con el saliente y comenzará los trámites para el traspaso de poderes. En el caso de que la comunidad de vecinos desee cambiar de administrador sin contratar previamente el nuevo, deberá seguir los siguientes pasos:
1- Convocar una Junta Extraordinaria para cambiar al administrador (normalmente la convoca el presidente o el 25% de los propietarios). Se necesita una mayoría simple de vecinos que estén a favor del cambio de administrador. En caso de que hubiera acuerdo para el cambio, sería recomendable votar en ese momento si se está de acuerdo en contratar uno nuevo cuanto antes.
2- Contratar nuevo administrador. En caso de que los vecinos hayan votado a favor de contratar un nuevo administrador sin haber cesado aún al saliente, una vez nombrado al nuevo, le enviará el administrador saliente el acta de la Junta Extraordinaria firmada por el presidente indicándole que ha sido cesado del cargo.
A partir de ese momento, el administrador cesado tiene 30 días para entregar toda la documentación de la comunidad al nuevo administrador. En caso de que no quisiera entregarla, el administrador recientemente elegido sabrá lo que hacer y defenderá los derechos de la comunidad.
En inmho sabemos que algunos trámites en la administración de fincas pueden ser complicados, por eso tratamos de facilitar las cosas y poner a disposición de las comunidades a los mejores profesionales. Si deseas cambiar de administrador en tu comunidad o consultar cualquier otra duda, no dudes en contactar con nosotros, estamos aquí para ayudarte.