¿Cómo gestionar una comunidad de propietarios?

Gestionar una comunidad de propietarios es un problema que para muchos puede suponer un auténtico quebradero de cabeza. Si se cuenta con auténticos profesionales especializados en estas tareas, como es el caso de los administradores de fincas, podremos ahorrarnos muchas complicaciones y algunos sinsabores. En todo caso, es bueno que conozcamos en qué consiste la administración de una comunidad de propietarios.

En primer lugar, hemos de saber diferenciar entre una comunidad de propietarios y una comunidad de vecinos. La segunda integra a todos los habitantes del edificio o finca, ya sean propietarios o meros inquilinos. Sin embargo, la primera, la comunidad de propietarios, consiste en el conjunto de órganos decisorios, y es una comunidad horizontal (realidad invocada por la Ley de la Propiedad Horizontal) porque, obviamente, no existe superioridad jerárquica alguna de unos titulares de bienes inmuebles sobre otros.

Las razones esenciales y fundamentales de formar una comunidad de propietarios estriban en que:

  • Hay zonas comunes en un edificio o finca que deben ser conservadas en las mejores condiciones y gestionadas adecuadamente.
  • Es necesario llegar a acuerdos para establecer unas normas que hagan la convivencia más agradable y resuelvan los sobresaltos, problemas y rencillas vecinales sin necesidad de acudir a la vía judicial.
  • Es preciso organizar de la manera más orgánica posible el colectivo de un edificio o finca.
  • También es necesario garantizar que se cumplan unos objetivos e intereses comunes de toda la comunidad.

Administrar una comunidad

A la hora de administrar una comunidad, lo primero que hemos de conocer es cuáles son los órganos decisorios de los titulares de los inmuebles:

  • La Junta de Propietarios. Es el máximo órgano de decisión comunitario. Funciona por medio de las asambleas o reuniones, sea a través de reuniones ordinarias o extraordinarias. Cuando pensamos en gestionar una comunidad de propietarios, es absolutamente imprescindible conocer tal órgano como los otros de la propiedad horizontal. Las primeras se llevan a cabo al menos una vez al año para aprobar las cuentas y para renovar los órganos de gobierno si ello es preciso. Las segundas se celebran para debatir cualquier asunto que pueda resultar de interés para la comunidad. Las juntas pueden ser convocadas tanto por el presidente como por una cuarta parte de los titulares de los inmuebles. Tendrán derecho a voto quienes estén al corriente del pago de las cuotas de la comunidad.
  • La Junta de Gobierno. Se halla constituida por aquellos vecinos que hallan sido elegidos en reunión o asamblea ordinaria para desempeñar determinadas tareas de gobierno en las que se habrán de cumplir los acuerdos que se hayan tomado previamente en cada reunión. Los cargos obligatorios son presidente, secretario y tesorero. Los opcionales, vicepresidente y vocales.

Para constituir una comunidad de propietarios, hay que seguir una serie de trámites previos que incluyen su legalización mediante la presentación de determinados documentos y el cumplimiento de determinados requisitos.

Lo más indicado en una comunidad de estas características es contar con un administrador de fincas titulado y colegiado, que pueda ejercer de secretario en las juntas, y que además lleve todos los siguientes temas con el consentimiento y acuerdo previo de los titulares congregados:

  • Administración económica de las zonas comunes.
  • Contratación y nóminas de los profesionales que trabajen en la finca, tales como conserjes, limpiadores, etc.
  • Gestión de asuntos jurídicos y judiciales de la junta.
  • Contratación y pago de empresas de servicios para reparaciones, mantenimiento, etc.
  • Resolución de incidencias con el acuerdo y consentimiento previo de los propietarios y del presidente.
  • Asistir y asesorar a los vecinos en sus dudas y problemas con el inmueble.
  • Llevar y custodiar la documentación de la comunidad, incluido el Libro de Actas.
  • Gestionar los seguros de la comunidad.

Como puede apreciarse, gestionar una comunidad de propietarios es una tarea muy compleja que requiere de un profesional especializado y de alto nivel.

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