En la gestión de propiedades hay muchos conceptos y términos que la mayoría de la gente conoce de oídas pero no conoce realmente su significado. En este post vamos a hablar de conceptos que todo el mundo ha escuchado alguna vez como coeficiente de participación catastro, cuota de participación o coeficiente de propiedad, entre otros.
En muchas ocasiones se confunden unos términos con otros y, aunque puede haber ciertas similitudes, cada uno tiene un significado muy concreto que los propietarios de viviendas deben conocer. Vamos a intentar ser lo más concisos posible para que no haya ninguna duda.
Coeficiente de participación catastro
El coeficiente de participación del catastro, o coeficiente de propiedad, es el porcentaje asignado a cada propietario en función solo de la superficie del inmueble en metros cuadrados sobre el total de la finca. Sin embargo, no hay que confundirlo con la cuota de participación de la comunidad de propietarios, ya que esta no solo se calcula en base a la superficie de la vivienda, sino que se tienen en consideración otros factores como las zonas comunes, la plaza del garaje o el trastero, si se dispone de ellos. De tal forma que la cuota de participación no va a ser la misma que el coeficiente de participación del catastro.
En la Ley de Propiedad Horizontal aparece esta distinción en el Artículo 5 cuando habla del Título Constitutivo:
«En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.»
En las comunidades de propietarios, cada propietario debe tener asignado un coeficiente de participación que es lo que va a marcar la cuota mensual que pagará dentro de la comunidad.
¿Cómo se calcula el coeficiente de participación?
El coeficiente de participación es el porcentaje que determina la participación del propietario sobre las instalaciones y zonas comunes de la finca. Según establece el Artículo 3 de la Ley de División Horizontal, la cuota se suele expresar en porcentaje o en centésimas respecto al valor total del inmueble. Este porcentaje es el que marca el importe que debe pagar cada propietario para contribuir a los gastos comunes de la finca.
En otras palabras, podemos decir que el coeficiente de participación calcula el porcentaje de elementos comunes de la comunidad que “pertenece” a cada propietario por tener un inmueble incluido en la misma. En las escrituras de la vivienda viene especificado y también en la sede electrónica del catastro, donde se puede consultar la superficie total construida del inmueble y el año en que se construyó.
Errores comunes relacionados con el coeficiente de participación
Es importante saber que puede aparecer un coeficiente en el catastro distinto al porcentaje del coeficiente que tenemos en la comunidad de propietarios. Esto puede ser por varias razones, pero la más habitual es que el porcentaje puede haberse calculado sobre distintas comunidades que se encuentran en la misma finca.
Vamos a ver algunos ejemplos para entender mejor esta discrepancia entre ambos coeficientes y para saber cómo calcular coeficientes de propiedad horizontal. Por un lado, si tenemos una comunidad donde se han construido cinco viviendas exactamente iguales, lo normal sería aplicarles un coeficiente del 20% a cada una de ellas, la quinta parte. En el caso de una comunidad con dos viviendas de dimensiones diferentes, por ejemplo, una de 80 m2 y otra de 40 m2, se aplicaría un coeficiente del 80% para la vivienda más grande y de un 40% para la más pequeña.
Pero, como el coeficiente aparece en el título constitutivo de la comunidad y se calculan en base a las particiones de cada vivienda, parking, trastero, etc, por eso cada propietario puede tener uno diferente en base a los bienes que le pertenecen.
Factores que influyen en el cálculo del porcentaje de coeficiente de participación
Como hemos dicho, el factor principal para calcular el coeficiente de participación es la proporción que ocupa el inmueble de cada propietario dentro de la finca. Sin embargo, hay otros factores que también pueden influir a la hora de calcular el porcentaje, por ejemplo el uso de las instalaciones o las zonas comunes que tenga la finca.
Hay vecinos que quizá no utilicen algunas instalaciones, como el ascensor o la calefacción comunitaria. En estos supuestos, podría darse el caso de que haya varios coeficientes para una misma vivienda, por ejemplo, si hay locales en la finca que no dispongan del servicio de calefacción, el coeficiente se repartirá solo entre los locales que sí disfruten de este servicio y, además, estos locales tendrán otro coeficiente para el resto de elementos comunes.
Hay otros casos en los que puede existir un coeficiente de participación de una mancomunidad y otro coeficiente diferente que calcula la participación de la vivienda sobre una comunidad que está incluida dentro de la mancomunidad.
El cálculo del coeficiente de participación no solo influye a la hora de calcular la cuota de comunidad para cada propietario, también afecta cuando llega el momento de votar en las Juntas de Propietarios. Esto ocurre porque la mayoría que sella los acuerdos de la Junta tiene muy en cuenta los coeficientes de participación de los comuneros que acuden en primera convocatoria o los asistentes en segundas convocatorias.
Vamos a poner un ejemplo para comprender mejor la importancia de los coeficientes de participación en caso de votación. Si por ejemplo solo acuden tres vecinos a la Junta y hay dos votos a favor y uno en contra sobre un asunto de la comunidad, si la suma de los coeficientes de los dos propietarios que han votado a favor es inferior al coeficiente del vecino que ha votado en contra, el acuerdo no tendrá validez. Por esta razón, siempre debe reflejarse en el Acta de la Junta el coeficiente de participación de cada vecino que está presente para comprobar si las acuerdos pueden salir adelante con los coeficientes de cada vecino.
Como vemos, el coeficiente de participación es muy importante para el buen funcionamiento de una comunidad y no está de más que un profesional supervise su cálculo para que cada propietario tenga un coeficiente justo. En inmho disponemos de los mejores profesionales para todas las gestiones que necesita una comunidad. Contacta con nosotros y resuelve todas tus dudas.