A la hora de repartir los gastos en una comunidad de vecinos la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 3, epígrafe b, indica que los gastos comunes de los propietarios se reparten teniendo en cuenta la cuota de participación de su vivienda. Por otro lado, en su artículo 9.1, la LPH también indica que todos los propietarios están obligados a pagar los gastos generales de la finca para el mantenimiento de la comunidad, junto a las cargas y servicios que no son susceptibles de individualización.
Por lo tanto, y según indica la ley, el propietario es el responsable de los pagos comunes en una comunidad, independientemente de que la vivienda se haya alquilado y en el contrato de arrendamiento se indique expresamente que los gastos correrán a cuenta del inquilino, ya que en caso de impago el único que deberá responder será el propietario.
La LPH, como hemos dicho, establece como principal criterio (que no único) de reparto de gastos entre los distintos propietarios su cuota de participación. Cada propietario tiene su propio coeficiente calculado sobre el porcentaje total del edificio. A la hora de fijar la cuota de participación hay que tomar como base la superficie útil del piso o local de cada propietario en relación a la superficie total del inmueble, su emplazamiento y situación y el uso de los elementos comunes. Estos datos aparecen en las escrituras que cada propietario tiene de su local o vivienda. Muchas veces, los administradores de comunidades de vecinos tienen que explicar claramente este punto a los vecinos.
¿Se pueden cambiar los criterios de reparto de gastos en una comunidad?
Es posible que el dueño de la finca establezca otros criterios a la hora de repartir los gastos comunes de la comunidad. Estos deben aparecer detallados en los Estatutos y normalmente suelen ser estos:
- Distribución de gastos a partes iguales entre todos los propietarios sin cuotas de participación.
- Exención de pago de algunos gastos comunes por parte de ciertos vecinos, como por ejemplo los dueños de locales o bajos que no paguen las obras de un ascensor.
También los vecinos pueden decidir mediante Junta de Propietarios cómo repartirán los gastos del inmueble, tanto al principio, cuando se establece la comunidad de vecinos, como después para modificar el sistema de reparto que se hubiera acordado previamente. Para ello, se debe incluir este asunto en el orden del día de la Junta y ser votado por los propietarios.
En el caso de que se trate la modificación del sistema de reparto de gastos ya establecido, será necesario que el nuevo reparto que se quiera instaurar sea aprobado por unanimidad de los propietarios. También es aconsejable que este acuerdo se inscriba en el Registro de la Propiedad mediante Escritura Pública.
Tipos de gastos en una comunidad de vecinos
- Gastos generales: son los gastos que aparecen en el presupuesto anual de la comunidad de propietarios, es decir, gastos necesarios para el mantenimiento de la finca y que no son susceptibles de individualización. Son todos los gastos relacionados con la conservación (seguros, limpieza, mantenimiento del ascensor, piscinas, etc) y la reparación de aquellos elementos comunes que necesiten arreglos (azoteas, bajantes, ascensores, jardines, etc).
- Gastos extraordinarios (derramas): se trata de gastos no presupuestados derivados de imprevistos o de pagos que exceden los importes previstos. Sobre todo tienen que ver con las obras en el edificio, elementos comunes o con arreglos urgentes necesarios para el mantenimiento de la finca. Este tipo de gastos siempre se aprobarán en Junta de Propietarios y son obligatorios para todos los vecinos, salvo que se acuerde lo contrario.
Un aspecto importante es que todos los propietarios de una comunidad deben abonar los gastos de todos los suministros y servicios de la comunidad aunque no los utilicen o decidan renunciar a los mismos. Muchos vecinos que no utilizan una plaza de garaje, por ejemplo, o una piscina, no quieren pagar una parte de los gastos alegando que no es justo pagar por algo que no disfrutan. Tampoco ningún vecino puede dejar de pagar los gastos de un servicio que tenga deficiencias hasta que sean reparadas.
Otros factores a tener en cuenta aparte de la cuota de participación
Los propietarios deben saber a la hora de pagar los gastos de comunidad que le corresponda que la cuota de participación no es el único criterio para calcular su parte de gasto, hay otros factores que también hay que tener en cuenta como estos:
- Otros coeficientes que la comunidad haya aprobado: como por ejemplo que una parte de los gastos se gestionen por coeficiente, como los gastos de mantenimiento del jardín, y otro grupo de gastos a partes iguales, como la limpieza de la finca, por ejemplo. Algunas comunidades funcionan de esta manera sin problemas, pero otras mantienen importantes conflictos entre vecinos por este reparto de los gastos. Los profesionales de la administración de fincas no aconsejan este tipo de reparto, ya que es mucho más proclive a genera controversias.
- Que algunos gastos no se imputan por igual a todos los propietarios: esto sucede cuando algunos vecinos están exentos de pagar determinados gastos. Suele suceder con los locales comerciales que tienen salida a la calle y no a la comunidad, en ese caso no contribuyen a los gastos de limpieza, mantenimiento, jardines o piscina, por ejemplo.
- Exención de vecinos que votaron en contra de ciertas mejoras: este aspecto debe estar registrado en algunos Estatutos de Comunidad y puede ocurrir que en la puesta en marcha de ciertos servicios o el mantenimiento de algunas instalaciones o mejoras, algunos vecinos que no votaron a favor en su momento estén exentos de pagar este tipo de costes.
Como vemos, no solo el coeficiente de propiedad es el que marca los gastos de un propietario en una comunidad, también hay otros factores que muchos propietarios no conocen. De ahí la importancia de contar con un profesional de la administración de fincas que informe detalladamente a los vecinos de todos los pormenores legales y las posibles cláusulas que pueda haber en los Estatutos de la comunidad para disponer de toda la información.
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