Las responsabilidades de un presidente de comunidad de propietarios a veces no quedan demasiado claras, en primer lugar por la propia persona que va a desempeñar el cargo y, en segundo lugar, por los propios vecinos que a veces no saben muy bien si ciertas funciones le corresponden al presidente o al administrador de fincas, por ejemplo.
Es importante que queden bien claras las funciones del presidente de una comunidad para desempeñarlas perfectamente y también para no hacer cosas que no le corresponden.
Obligaciones del presidente de la comunidad
Las obligaciones de un presidente de comunidad según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) deben llevarse a cabo siguiendo los artículos de la misma, siempre que ejerza como tal y no como administrador ni secretario. En los artículos 13 y 16 se especifican estas funciones:
Convocar Junta de Propietarios
La Junta Ordinaria debe celebrarse como mínimo una vez al año y es responsabilidad del presidente organizarla, así como las Juntas Extraordinarias que fueran necesarias. En este caso lo deben solicitar al menos la cuarta parte del total de los propietarios de la finca o un 25% de los coeficientes de la comunidad.
Vigilar las instalaciones y servicios comunitarios
La LPH no dice claramente que esta sea una función obligatoria del presidente pero sin duda es algo que puede evitar muchos problemas en la comunidad. También es recomendable que supervise el trabajo y coordinación de los otros órganos de gobierno como el administrador de fincas, el secretario, el vicepresidente o los vocales para garantizar el correcto funcionamiento de la comunidad.
Es cierto que si hay un administrador de fincas será él quien lleve a cabo la mayor parte de las gestiones ordinarias de la comunidad, pero solo el presidente vive en la finca y deberá informar al administrador de las posibles averías o incidencias que sucedan en el día a día para que este adopte las iniciativas necesarias para solucionarlas.
Comunicar requerimientos a los propietarios
El presidente tiene la obligación de recoger las quejas de los vecinos por cualquier actividad prohibida que perturbe a los demás propietarios y requerir a los causantes de las mismas el cese inmediato. Además, deberá entablar las acciones necesarias si no se atienden los requerimientos legales.
Otras competencias del presidente
Otras obligaciones del presidente de una finca tienen que ver con el control de las deudas de la comunidad (Artículo 9.1.e), firmar el cierre del Acta de las Juntas de Propietarios, tanto las ordinarias como las extraordinarias, según dicta el Artículo 19.3. También recibir las comunicaciones del administrador sobre las reparaciones urgentes que se deben hacer en la finca, según aparece en el Artículo 20.c y exigir, siempre con el acuerdo previo de la Junta, el pago de las cuotas de comunidad a los propietarios (Artículo 21.1). También será el encargado de iniciar las acciones legales necesarias contra los morosos, siempre con la ayuda legal de un profesional como el administrador de fincas. En estos casos, el presidente ostenta la representación legal de la comunidad, tanto en el juicio, si llega a celebrarse, como fuera de él.
Obligaciones del presidente cuando representa a la comunidad
La ley confiere al presidente la facultad de representar a la comunidad en todos los asuntos legales relacionados con esta. Cuando decimos que el presidente actúa en representación de la comunidad queremos decir que lo hace expresando su voluntad y que defiende sus intereses y derechos. Pero esto no quiere decir que el presidente puede tomar decisiones por su cuenta, tan solo puede ejecutar las decisiones que se toman en la Junta de Propietarios.
Por otro lado, el presidente dispone de la firma legal de la comunidad de propietarios en todas las gestiones administrativas, como por ejemplo para abrir una cuenta corriente, contratar suministros, para la prestación de servicios, llevar a cabo reparaciones para la finca, etc. Por supuesto, cualquiera de estas acciones no podrá ponerlas en marcha el presidente sin el acuerdo previo de la Junta de Propietarios.
Aunque hay excepciones al respecto, ya que, en los casos en los que sea necesaria una actuación urgente para la comunidad que no pueda esperar, el presidente podrá tomar decisiones inmediatas sin necesidad de organizar una Junta Extraordinaria. Estos casos pueden ser avisar a un cerrajero para poder acceder a la finca, recargar combustible para un funcionamiento óptimo de la calefacción del edificio, reparar los ascensores, etc.
Cualquiera de estas decisiones tienen que ver con el buen funcionamiento y el mantenimiento de las instalaciones de la finca y por tanto con el interés común, de ahí que no sea necesario prolongar el tiempo para tomar una decisión.
Responsabilidades del cargo de presidente de comunidad
El presidente de una comunidad puede tener responsabilidad civil o penal dependiendo del error que pueda cometer. En el caso de la responsabilidad penal, el presidente debe haber cometido una infracción que aparezca contemplada en el Código Penal y puede ser denunciado por cualquier propietario que lo considere oportuno sin necesidad de que lo acuerde la Junta de Propietarios. Un ejemplo de este caso podría ser que el presidente se apropiara indebidamente de los fondos de la comunidad.
La responsabilidad civil conlleva un cumplimiento o incumplimiento hecho sin las diligencias o cuidados implícitos en el ejercicio de su cargo. Un ejemplo sería dar de baja el seguro de la comunidad o cualquier otro servicio sin el consentimiento de la Junta y que ocurriera algún siniestro, como un incendio o cualquier otro. En este caso el responsable sería el presidente por dar de baja el servicio, aunque en ningún caso se le podría acusar de no haber detectado el fallo en las instalaciones que derivaron en el siniestro.
¿Qué pasa si el presidente además es administrador o secretario?
Las anteriores obligaciones del presidente de la comunidad, debe cumplirlas si solo ostenta este cargo en la comunidad, pero si además es administrador o secretario, debería cumplir con las obligaciones, responsabilidades y competencias de estos dos profesionales.
Afortunadamente esto no suele ser lo habitual y en la mayoría de comunidades tienen contratado a un profesional de la gestión de fincas para afrontar las tareas propias de su cargo. En inmho disponemos de los mejores profesionales en la administración de fincas. Si necesitas resolver cualquier duda sobre gestión de la propiedad en Madrid, no dudes en contactar con nosotros. Te esperamos.