Administradores de fincas para la gestión de los problemas en una comunidad de vecinos
En una Comunidad de Propietarios suelen darse una serie de problemas que son comunes en la mayoría de fincas. La mediación de un administrador de fincas suele ser primordial para poder solucionar estos conflictos en base a la Ley de Propiedad Horizontal reformada en la Ley 8/2013. Vamos a ver los problemas más importantes:
Vecinos morosos
Cuando un propietario no paga las cuotas ordinarias de la Comunidad o las derramas extraordinarias, el procedimiento habitual es que el administrador o el presidente hable con él de manera amistosa para que pague lo que debe. Si no surte efecto se le enviará un requerimiento de pago con la notificación de su deuda mediante un burofax. Si sigue sin pagar se acordará en la Junta de Propietarios certificar la deuda del propietario moroso e iniciar un proceso monitorio. Si después del juicio, en el que se obtenga sentencia favorable a la Comunidad y el propietario moroso condenado a pagar la deuda, sigue sin pagar, se deberá ejecutar la sentencia, solicitando una anotación preventiva de embargo de la vivienda.
Ruidos
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal habla de las actividades molestas para los vecinos, entre las que se incluyen los ruidos. El presidente o administrador debe tener conocimiento de este hecho y apercibir por escrito al propietario causante de la molestia para que cese el ruido. Si continúa la actividad molesta podrán iniciarse acciones legales.
Obras en la Comunidad de Propietarios
Los propietarios están obligados a pagar las obras necesarias para el mantenimiento o mejora de las instalaciones de la finca. Los vecinos que se opongan a nuevas instalaciones, que no sean de obligado cumplimiento, pueden llegar a un acuerdo para no pagarlas, pero tampoco podrán usar las nuevas instalaciones. Si un vecino está en paro y no puede pagar las cuotas, puede negociar con la Comunidad un plan de pagos para alargar el periodo de abono o concederle un plazo de carencia.
Alquiler de elementos comunes de la Comunidad
En algunas comunidades se alquila la casa del portero o la azotea para colocar publicidad o antenas. Estas propuestas deben aprobarse en la Junta de Propietarios por las tres quintas partes de las cuotas de participación de los propietarios. Los beneficios obtenidos sólo pueden destinarse para el fondo de reserva de la comunidad o para reducir las cuotas de los vecinos, en ningún caso se podrá repartir el dinero entre los propietarios, ya que una Comunidad no es una sociedad mercantil que reparta beneficios.
Obras de accesibilidad
Según el artículo 10.1 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), son de carácter obligatorio las obras de acceso para personas con discapacidad y no se necesitan votaciones en la Junta de Propietarios para llevarlas a cabo. Aquí se incluye la instalación de ascensores, rampas y otros dispositivos electrónicos. Siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Cargo de presidente
Ningún propietario puede negarse a ejercer las funciones de presidente si es elegido mediante sorteo o turnos rotatorios y solo podrá renunciar si lo solicita a un juez y expone sus razones: enfermedad, vivir en otro lugar, etc. El presidente no puede sobrepasarse en su cargo y debe proyectar la voluntad de los vecinos. Además, responderá de los actos derivados de su cargo si hay daños y perjuicios a la Comunidad.
Contratación de un administrador de fincas
Es recomendable pero no obligatorio contratar a un profesional para la gestión de la Comunidad. La LPH indica que el presidente, o cualquier propietario, puede ejercer de administrador si tiene la cualificación apropiada salvo que se establezca lo contrario en los estatutos de la Comunidad de Propietarios.
Instalación de cámaras de seguridad
Se necesita el voto favorable de las tres quintas partes de las cuotas de participación de los propietarios para poder instalarse las cámaras. Por supuesto, se debe cumplir toda la normativa al respecto como evitar el uso de las cámaras con fines de seguridad privada y no tomar imágenes de la vía pública. También se deberá respetar la normativa de protección de datos.
En inmho somos especialistas en gestión de comunidades. Contacta con nosotros para resolver cualquier duda sobre los problemas habituales de una Comunidad y recibirás el asesoramiento profesional que mereces.