En la administración de fincas, la desafectación de elementos comunes tiene que ver con la conversión de estos elementos en privativos y puede dar lugar a algún tipo de conflicto entre los propietarios de una Comunidad si no están bien asesorados por un administrador de fincas competente. Un ejemplo de desafectación podría ser transformar la vivienda del portero, que es un elemento común de la finca, en una propiedad privada.
Normalmente, la desafectación de elementos comunes se lleva a cabo para vender alguno de esos elementos a terceras personas y con el dinero de la venta acometer obras de rehabilitación, instalar un ascensor o simplemente recibir un dinero de esta venta. Es importante saber que para la desafectación sea posible y se pueda vender se requiere el acuerdo unanimidad de todos los propietarios.
El Título Constitutivo
El acuerdo de todos los comuneros a la hora de convertir un elemento común en privativo, afecta al Título Constitutivo de la Comunidad, ya que los coeficientes de participación que los propietarios tienen en ese elemento común tienen que cambiar, una vez que pasa a manos de terceras personas.
Pasos en la desafectación de elementos comunes
1- Debe aprobarse en la Junta
Es importante que todos los propietarios conozcan los detalles de la desafectación que se pretende llevar a cabo en la convocatoria que se celebre para tratar este asunto. Se responderán todas las preguntas y se aclararán todas las dudas con la presencia de especialistas en la materia si fuera necesario.
2- Unanimidad de los propietarios
Según el artículo 17, regla 6ª de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), para que la desafectación surta efecto es imprescindible que los propietarios lo aprueben por unanimidad (tanto presentes como ausentes). Los propietarios deben estar personalmente citados para la Junta y notificar posteriormente el acuerdo alcanzado.
3- Facultar al Presidente de la Comunidad
El Presidente de la Comunidad debe estar facultado por la Junta de Propietarios para poder otorgar la escritura pública del elemento común que se convierte en privativo. Este poder debe extenderse para cualquier tipo de gestión administrativa hasta la inscripción registral del bien. Es recomendable consultar al Notario que va a redactar las escrituras sobre estos poderes.
4- Cuota de participación del nuevo elemento privativo
Una vez que la Junta haya aprobado por unanimidad la desafectación es imprescindible que conste la nueva cuota de participación del elemento privativo y la remodelación del resto de cuotas una vez hecha la transformación del elemento común, ya que puede afectar a los propietarios. Una consulta al Notario sobre este aspecto nos puede evitar sorpresas a la hora de registrarlo en el Registro de la Propiedad.
5- Datos del comprador
Si el elemento común se va a vender a una tercera persona constará el acuerdo de la Comunidad con el comprador así como todos sus datos y los de la transacción. Un buen gestor de comunidades podrá orientar sobre este tipo de cosas.
6- Destino de los beneficios
Una vez ejecutada la desafectación de elementos comunes es conveniente que se indique en qué se va a invertir el dinero que se va a percibir de la operación. Normalmente, el reparto se hará en proporción a la cuota de participación que cada propietario tiene asignada. La Junta podrá aprobar otro tipo de acuerdo como que el dinero se destine al fondo de reserva de la Comunidad o a cualquier otro requerimiento.
En inmho somos expertos en la gestión de comunidades y especialistas como administradores de fincas en Madrid. No dudes en contactar con nosotros para cualquier duda o consulta, estaremos encantados de ayudarte.