Distinguir entre obras de mejora y de conservación no siempre resulta sencillo para los vecinos de los conjuntos residenciales. En muchos casos existe confusión con respecto a estos dos tipos de intervenciones que pueden realizarse en las zonas comunes de los inmuebles.
En inmho hemos gestionado estos tipos de obras en muchas oportunidades. Tenemos muy claramente establecidas sus diferencias. Por ello elaboramos este contenido para transmitir lo que los vecinos deben saber en torno a la distinción de estos trabajos que comparten el objetivo de mantener y mejorar los edificios, pero tienen implicaciones administrativas diferentes. ¡No dejes de leerlo!
¿Qué son las obras de mejora?
Las obras de mejora, también llamadas obras suntuarias, se refieren a las intervenciones que tienen como objetivo mejorar las áreas comunes, actualizar algún servicio o parte de las instalaciones del edificio.
Pueden no ser esenciales o estrictamente necesarias para que este funcione adecuadamente, pero incrementan su comodidad y optimizan la calidad de sus prestaciones.
Si una vez discutido el carácter de la obra por parte de la junta, no queda decidido si la intervención puede calificarse como mejora, es necesario buscar la valoración de expertos en la materia. La obra debe ser caracterizada como de mejora para que la junta proceda a discutirla y votarla en asamblea de propietarios.
Una vez aprobada la obra de mejora, a los propietarios que votaron en contra no se les puede obligar a efectuar el pago si lo que deben pagar excede al equivalente a tres cuotas mensuales ordinarias de gastos comunes. Esto es así aun cuando existan razones por las que no se les pueda privar de disfrutar de sus ventajas.
Los propietarios que votaron en contra de la ejecución de la obra de mejora y cuya cuota sea menor de 3 mensualidades ordinarias, en cualquier momento pueden decidir participar de los gastos y las ventajas. Para ello, deberán cancelar su cuota actualizada de la obra y de su mantenimiento.
¿Pueden impugnarse los acuerdos de la junta sobre la realización de una obra de mejora?
La respuesta es afirmativa. Un propietario que haya estado ausente de la asamblea y de la votación, puede impugnar los acuerdos. Pero para evitar que se efectúen dichos gastos en mejoras del edificio, es necesario notificar oficialmente el desacuerdo ante el secretario de la comunidad. Esto debe hacerlo el propietario antes de cumplirse un mes de ser notificado de los acuerdos establecidos en la junta de propietarios.
¿En qué se diferencian las obras de mejora y las de conservación?
A diferencia de las obras de mejora, las obras de conservación hacen referencia a intervenciones que tienen la finalidad de conservar al conjunto residencial en adecuadas condiciones de habitabilidad, accesibilidad y seguridad. No obstante, este tipo de obras no puede modificar la estructura arquitectónica del inmueble.
Entre las diferencias esenciales entre estos dos tipos de intervenciones, destacamos las siguientes:
- Las de conservación son obras esenciales que cualquier propietario puede pedir. Las obras de mejora no pueden ser exigidas por ningún propietario, siendo la junta la que puede pedirlas y justificar su ejecución.
- La comunidad de propietarios está en la obligación de ejecutar las obras esenciales de conservación aun cuando la junta de propietarios no esté de acuerdo. No obstante, es preferible tratar de lograr consensos y que sea la junta la que apruebe la obra; esto, en beneficio de la buena convivencia.
- La aprobación de las obras de conservación sólo requiere del voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, mientras que las mejoras requieren de las 3/5 partes de los votos de los propietarios para ser aprobadas.
- Las obras de conservación son de carácter obligatorio, todos los propietarios deben sufragar la cuota que les corresponda del costo de la obra, incluso los que votaron en contra. Las cuotas por mejoras no son obligatorias.
- Son ejemplos de obras de mejora: la instalación de un ascensor, calefacción, puertas de seguridad, etc. Mientras que las obras de conservación pueden ser: reparación de grietas en instalaciones de áreas comunes, sustitución de tuberías, reparación de puertas, pintura, renovación del parquet, etc.
En definitiva, la ejecución de obras en las comunidades es un tema álgido que en muchos casos genera desacuerdos y conflictos vecinales. Pero la realidad es que hay que mantener y mejorar los elementos comunes de los inmuebles tratando de lograr acuerdos que eviten acudir a instancias legales.
Si en tu edificio están por realizar obras y necesitan asesoría para que los trabajos se desarrollen sin problemas, no dudes en contactarnos. En Inmho tenemos expertos para gestionar cualquier tipo de intervención interpretando correctamente lo que al respecto establece la Ley de Propiedad Horizontal. ¡Estamos a tus órdenes!