Diferencia entre obras de mejora y obras de conservación de la comunidad de propietarios

La diferencia entre obras de mejora y obras de conservación es algo que es necesario conocer para poder solicitar permisos en las comunidades de vecinos. Es bien sabido que toda comunidad de propietarios ha de contar con un mantenimiento adecuado de sus instalaciones e infraestructuras, y además hemos de conocer las diferencias arriba señaladas para evitar malentendidos y saber cómo hemos de afrontar y llevar adelante las mejoras infraestructurales en nuestro edificio.

 

Un aspecto clave a la hora de establecer tales distinciones es la que se delimita entre obras suntuarias y obras que se consideran de necesaria realización por si vital importancia para el correcto funcionamiento de las instalaciones, y también porque afectan a la comunidad o trascienden el mero interés particular de un solo vecino o propietario.

 

Obras necesarias y obras de mejora

 

En este sentido, pues, hemos de discernir la diferencia entre obras necesarias y obras de mejora. Veamos cuáles son las distinciones completas, establecidas por las leyes:

  • El artículo 10.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH), que es la que regula específicamente las comunidades de propietarios, preceptúa que las obras de conservación, es decir: los trabajos que se lleven a cabo para mantener y conservar adecuadamente el inmueble, habrán de tener carácter obligatorio. En ello se incluyen las reformas que conduzcan a hacer el inmueble habitable, seguro y universalmente accesible. Asimismo, se incluyen en ello las condiciones de ornato y aquellas otras exigidas por la Administración Pública como deber de conservación. Estas obras necesarias habrán de ser aprobadas por la Junta de Propietarios, aunque se requerirá el voto de la mayoría simple de los asistentes a la reunión de la comunidad en segunda convocatoria, siempre que tal mayoría represente más de la mitad del valor de las cuotas de los vecinos que han asistido a la reunión comunitaria. Las definiciones jurídicas desempeñan un papel esencial para conocer con precisión la diferencia entre obras de mejora y obras de conservación.

 

  • Las llamadas obras de mejora son asimismo conocidas como suntuarias o no necesarias. Son definidas en el artículo 17.4 de la LPH. Se establece que ningún propietario podrá exigir que nuevos servicios, nuevas instalaciones o nuevas mejoras para habitabilidad, seguridad y accesibilidad de la finca y para conservar esta, sin que se haya adoptado previamente acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios reunidos, cuando a su vez tal mayoría represente las tres quintas partes del valor de las cuotas de participación de los propietarios.  Y siempre que, además, la cuota para instalar esas obras suntuarias sea superior al importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el que disienta de tales obras no podrá ser obligado a pagarla su cuota en ellas: esto solamente sucederá si desea participar de las mejoras de la reforma.

 

Además de lo ya dicho en cuantos a obras obligatorias o no para las reparaciones y conservación de un inmueble, debemos tener en cuenta otro de los grandes pilares legales de tales obras en nuestro país: la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999, por la que se preceptúa la obligatoriedad por parte de los propietarios de impulsar las obras de conservación, así como de archivar la documentación de estas, y los seguros y garantías con que cuenten.

 

También la comunidad de propietarios ha de saber que se distingue entre tres tipos de obras de reparación:

  • Reparaciones de carácter urgente, que requieren de una intervención inmediata para evitar o minimizar perjuicios actuales o inminentes.
  • Reparaciones de tipo ordinario. Las habituales y de escaso coste como cambiar una bombilla, reparar un cristal, etc.
  • Reparaciones extraordinarias. Son la especial relieve por su importancia, trascendencia y coste.

 

En toda comunidad de propietarios hay derechos y obligaciones regulados por las leyes vigentes, que incluyen algo de tan esencial importancia como es la diferencia entre obras de mejora y obras de conservación.

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