Un buen gestor de comunidades es el que en la Junta de Propietarios asesora profesionalmente a los vecinos para llegar a acuerdos en los asuntos que pueden llevar a controversia y uno de ellos es la diferencia entre elementos comunes y privados y quién debe pagar los gastos de la reforma o transformación de estos elementos, si el propietario o la comunidad. Es aquí donde el administrador de fincas puede asesorar y recomendar según su experiencia y con la ley en la mano. Vamos a ver lo que dice la ley al respecto.
En el artículo 396 del Código Civil se citan los muros de carga, forjados, vigas y pilares como elementos comunes esenciales de una finca y que no se consideran propiedad privada. A veces, en los Estatutos de una Comunidad, se permite un aprovechamiento de estos elementos que beneficie a algún propietario si no se perjudica la estructura del edificio.
Las posibles alteraciones de la estructura del edificio están reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal. En su artículo 17.6 establece que para modificar las estructuras del inmueble se necesita la unanimidad de la Junta, al igual que para la modificación del título constitutivo. Se deberá contar con el consentimiento de los propietarios afectados por las obras y, en caso de que sea necesario indemnizar a algún vecino por daños y perjuicios, se deberá acordar también por unanimidad.
Elementos comunes de una finca
Los administradores de fincas en Madrid, siempre en concordancia con la legislación vigente, están de acuerdo en considerar como elementos comunes de una finca los siguientes:
- Azoteas y cubiertas
- Ascensores
- Cerramientos
- Antenas y sistemas de comunicaciones
- Corredores y pasillos
- Cimentaciones
- Elementos de cierre y revestimientos exteriores
- Conducciones y canalizaciones
- Garajes comunitarios
- Portales
- Jardines y parques
- Piscinas y zonas recreativas
- Patios
- Fachadas
- Porterías
- Escaleras
- Trasteros
- Fosos y pozos
- Sótanos
- Tendederos
- Sistemas de ventilación o evacuación de humos
- Instalaciones de prevención de incendios y pararrayos
- Recintos destinados a depósitos de basura y contadores
- Portero electrónico e instalaciones de seguridad
Elementos privativos de una finca
- Plazas de garaje privadas
- Antenas individuales
- Aparatos de aire acondicionado domésticos
- Tabiques interiores
- Puertas de acceso a las viviendas y buzones
- Rótulos, carteles o placas
- Terrazas y patios privados siempre que no sean cubiertas comunitarias
- Tendederos privados
- Toldos
- Ventanas
- Trasteros
Hay que decir que hay elementos privados que son externos a la vivienda y que su modificación puede afectar a la Comunidad, sobre todo en el aspecto estético. Las puertas de acceso a la vivienda, los buzones y la fachada son elementos comunes dentro de la finca y deben respetar las normas de la Comunidad para mantener la uniformidad y estética.
Por ejemplo, a la hora de instalar un toldo deberá ser el que marque la Junta para que todos sean iguales. También sucede con las puertas de acceso, por ejemplo. Si un propietario quiere cambiar el color o la altura de su puerta de entrada tendrá que tener la autorización de la Junta para hacerlo.
En inmho somos expertos en la gestión de comunidades y la administración de fincas. No dudes en contactar con nosotros para resolver cualquier duda, disponemos de los mejores profesionales especialistas en el sector.