Uno de los mayores problemas que surgen en las comunidades de propietarios es la existencia de uno o varios morosos. Se considera moroso a aquella persona que, siendo propietarios de alguno de los inmuebles del edificio, no está cumpliendo sus obligaciones económicas a su vencimiento con la comunidad de propietarios. Ante esta situación, surgen diferentes dudas a la hora de poder realizar el cumplimiento de la obligación. Descubre qué acciones pueden tomar los propietarios ante esta situación.
Cuándo se puede reclamar la deuda.
Según lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal, no hay una cantidad fija, ni monetaria ni en concepto de número de cuotas, mínima para poder empezar un proceso de reclamación de deuda.
Lo que va a determinar que uno de los vecinos pueda ser considerado moroso es el reglamento de la propia comunidad. Un ejemplo sería el siguiente: las cuotas mensuales han de ser abonadas entre el día 1 y 7 del mes en curso. Si el vecino o vecinos en cuestión se han retrasado en el pago de la misma en el plazo marcado, pueden ser considerados morosos y se pueden comenzar las diligencias pertinentes.
De qué medidas disponen las comunidades de propietarios
Las comunidades de vecinos disponen de diferentes recursos, algunos de ellos son internos y otros requieren de la intervención de mediadores o jueces.
Medidas coercitivas
Son aquellas que se llevan a cabo dentro de la comunidad de propietarios para forzar a que la deuda sea subsanada. En ningún caso se incluye el acaso a los vecinos morosos, ya que la legislación así lo prohíbe.
- Hablar con el moroso. El primer paso que hay que tomar es hablar directamente con el propietario. Así podemos averiguar cuál es el motivo del impago. En muchas ocasiones el vecino sí tiene la intención de pagar pero debido a un despiste o injerencia externa, no se ha realizado el abono de la cuota. En muchas ocasiones el conflicto se resuelve por sí mismo.
- Publicación de la lista de morosos de la Comunidad de Vecinos. Es uno de los recursos con los que cuenta la comunidad, pero hay que tener presente la Ley Orgánica de Protección de Datos y adscribirse al procedimiento. Habrá de tratar por todos los medios de notificar al vecino de su situación de morosidad para con la comunidad. Esto puede hacerse solicitando su presencia en una Junta o mediante otros medios telemáticos como fax o correo electrónico. Si habiendo tratado de notificarle la situación no ha sido posible, entonces se podrá proceder a publicar la lista de morosos.
- Prohibición de uso y disfrute de las zonas comunes de la comunidad de propietarios. Este tipo de prohibiciones no son absolutas, tienen una serie de matices importantes. Se le prohibirá el uso de las zonas comunes siempre y cuando no sean necesarias para la seguridad, habitabilidad o accesibilidad del inmueble. Esto significa que se podrá impedir el paso al vecino moroso a instalaciones como piscina, gimnasio y/o ascensor (excepto en el caso de tratarse de una persona con movilidad reducida). Es decir, aquellas zonas por las que no necesite pasar para acceder a su vivienda.
Juicio monitorio, qué es
Es un procedimiento de reclamación de deuda que pertenece a la vía civil, no judicial. Esto quiere decir que no hace falta interponer una demanda judicial ni será necesario contar con un abogado o procurador en determinados casos, aunque sea recomendable. Tampoco hay máximo ni mínimo para solicitar el juicio monitorio en la comunidad de vecinos.
Es un procedimiento rápido, sencillo y económico que se divide en dos pasos:
- Petición de la deuda: en ella se solicita el pago de la deuda, y debe incluir la identidad del deudor, domicilios de acreedor y deudor, origen y cuantía de la deuda, junto con los documentos que así lo acrediten.
- Requerimiento del pago: una vez el Juez haya admitido a trámite la demanda, el secretario judicial insta al moroso a que cancele su deuda en un plazo de 20 días.
En el caso de que el vecino no pague en los 20 días siguientes, el juez procederá a ejecutar el título y se realiza el embargo de la cuenta del moroso.
Lo mejor que puede hacer una comunidad de vecinos frente a un caso de morosidad es tener paciencia, especialmente en ciudades grandes donde estos procedimientos son más habituales. Eso y contar con un buen Administrador de Fincas en la Comunidad de Madrid que nos guíe y ayude con este tipos de procedimientos.