La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el mercado de alquiler en España desde su entrada en vigor en enero de 1995. Sin embargo, ha sufrido importantes modificaciones, la más importante fue la del 4 de junio de 2013 y la última se introdujo en abril de 2015. Vamos a ver los principales aspectos de esta ley.
¿En qué consiste un arrendamiento?
La LAU dice que se considera arrendamiento el “que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, aplicándose también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.” En este punto quedan claramente excluidos de la ley las viviendas turísticas porque no se destinan a una vivienda permanente.
Duración de un contrato de arrendamiento
La LAU establece que la duración del contrato de alquiler se puede pactar entre el arrendador y el arrendatario. En caso de que el periodo pactado sea inferior a tres años, el contrato se renovará de año en año hasta llegar a los tres años. Sin embargo, el inquilino puede dejar la vivienda antes del año si así lo desea. La ley dice que lo puede hacer una vez cumplidos los seis meses avisando con un mes de antelación al propietario.
Si el propietario incluyó una cláusula en el contrato donde, en caso de abandono prematuro de la vivienda recibiera una compensación, el inquilino deberá pagar esa indemnización que será de una mensualidad por cada año que falte para llegar a los tres.
Gastos que asume el propietario
La ley establece una serie de gastos en los contratos de alquiler a cuenta del propietario que pueden llevar a cierta controversia como son los de suministros y reparaciones. Es el propietario el que debe pagar todos los gastos de alta de los suministros (agua, luz, gas, teléfono, etc) si la vivienda aún no los tiene dados de alta.
En cuanto a las reparaciones, será el inquilino quien se haga responsable de las averías provocadas por un mal uso de las instalaciones o aparatos de la vivienda y también deberá hacer un mantenimiento habitual de la casa. La ley también indica que las averías provocadas por el paso del tiempo o para un mantenimiento de la vivienda en condiciones óptimas correrán a cargo del propietario.
Modificaciones de la LAU en 2013
La importante modificación de la LAU de 2013 se llevó a cabo para impulsar el mercado de alquiler de viviendas en España, ya que tradicionalmente siempre ha poseído una tasa de propiedad muy alta y un mercado de alquiler muy lejos del que se da en el resto de países de la Unión Europea. En España el sector del alquiler es del 17% por un 30% de media en la Unión Europea. Esto provoca la existencia de muchas viviendas en propiedad vacías y una demanda importante de personas que desean encontrar viviendas en alquiler.
De ahí que se intentó modificar la ley para flexibilizar el alquiler de viviendas y encontrar el equilibrio inmobiliario entre la oferta de viviendas para alquilar y la demanda de usuarios. Sobre todo la idea era aumentar las garantías de los propietarios para incentivar la salida de viviendas al mercado de alquiler.
Para conseguir esto se redactaron de nuevo los artículos más importantes de la ley para flexibilizar las relaciones entre propietario e inquilino durante la duración del contrato. Vamos a ver las principales modificaciones:
Reducción en la duración del contrato
La prórroga que se consideraba obligatoria se cambió de cinco a tres años y la prórroga tácita entre el inquilino y el propietario para prolongar el contrato se redujo de tres a un año. De esta forma había más flexibilidad para adaptarse las partes a cualquier circunstancia que pudiera surgir durante el contrato.
Recuperación de la vivienda por el arrendador
Puede darse el caso de que el propietario necesite la vivienda alquilada para él o para sus familiares de primer grado de consanguinidad, también para su cónyuge si hay una sentencia firme de divorcio, separación o nulidad matrimonial. En ese caso se debe cumplir el primer año de contrato y el propietario debe avisar con dos meses de antelación. El inquilino estará obligado a entregar la vivienda en la fecha prevista.
Desestimación del contrato por parte del inquilino
El inquilino puede desestimar el contrato si han transcurrido al menos seis meses desde la firma. Además, debe comunicarlo al propietario con al menos 30 días de antelación. Si aparece en el contrato una indemnización por desistimiento, deberá cumplirse y tanto el arrendatario como el arrendador deberán ceñirse a lo que diga el contrato.
Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario
Este punto es otra de las modificaciones importantes de la LAU y tiene que ver con la necesidad del propietario de recuperar su vivienda alquilada. Si un juez le ha atribuido la vivienda al cónyuge del propietario, puede hacer uso de ella y será el nuevo titular de lo que quede por cumplir de contrato. El cónyuge deberá comunicar la resolución judicial al inquilino con un plazo máximo de dos meses de la resolución.
Fallecimiento del propietario
En contratos con una duración inicial de más de tres años, las partes pueden llegar al acuerdo de no haber derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario una vez transcurrido esos tres primeros años. En caso de que el fallecimiento se produzca con anterioridad, el contrato de alquiler se extinguirá una vez transcurridos los tres años.
Reformas en la vivienda alquilada
En caso de que el inquilino quiera hacer reforma en la vivienda y llegue a un acuerdo con el propietario, se podrán reemplazar los meses de renta acordados, aunque llegado el momento de finalizar el contrato, el inquilino no podrá demandar compensación por las obras. En caso de incumplimiento de lo firmado puede ser la causa de una resolución prematura de contrato.
Como vemos, fueron muchas las modificaciones en la LAU de 2013 y solo los profesionales más cualificados conocen todos los puntos para redactar un contrato de arrendamiento que beneficie al propietario y cumpla con la normativa. Contacta con nosotros si deseas el mejor asesoramiento en administración de fincas. Te esperamos.