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Los problemas más frecuentes en las comunidades de vecinos

Según datos de Eurostat, más del 65% de los españoles viven en comunidades de vecinos, lo que supone un mayor riesgo de confrontación con otros propietarios por distintos motivos. Hay que tener en cuenta que los conflictos en las comunidades de vecinos pueden ser un verdadero quebradero de cabeza si no se dispone de la ayuda de un profesional que medie y ofrezca soluciones a ambas partes.

Los administradores de fincas en Madrid saben lo complicado que puede resultar convivir con vecinos negligentes o indisciplinados que provocan a menudo enfrentamientos y malestar al resto de vecinos. De ahí que su labor puede resultar vital para evitar que el conflicto vaya a más y termine en los tribunales, una medida poco recomendable para la comunidad, ya que tendría que asumir importantes costes y una ralentización del proceso muy perjudicial para los propietarios.

La LPH (Ley de Propiedad Horizontal) es la normativa que se encarga de legislar los conflictos que se producen en las comunidades de vecinos, pero en muchos de ellos  no ofrece una solución clara o puede estar sujeta a distintas interpretaciones, de ahí que la presencia de un profesional que conozca perfectamente la legislación vigente sea tan importante para arrojar un poco de luz a la hora de solucionar el conflicto.

Principales conflictos que se dan en las comunidades de vecinos

Estas son algunas de las actividades molestas en las comunidades de vecinos que se producen de manera más habitual en las fincas urbanas:

 

Ruidos

El 20% de las quejas de vecinos según el CAF (Colegio de Administradores de Fincas de Madrid) tiene que ver con los ruidos. Puede ser la música o la televisión demasiado alta, el movimiento de muebles, reformas, mudanzas, llantos de bebé o discusiones acaloradas, pero lo cierto es que si se ha hablado con el vecino causante del ruido indicándole las quejas de los vecinos y el ruido continúa, la Junta tiene la facultad de requerir al vecino la inmediata cesación de la actividad molesta y puede ser denunciado por ello.

Normalmente cada municipio tiene una normativa relacionada con la contaminación acústica con unos parámetros máximos de decibelios que hay que respetar tanto de día como de noche. Dependiendo de cada situación, se recomienda usar el sentido común y que todos los vecinos pongan de su parte para tratar de mantener la armonía en la comunidad. Como siempre, la mediación de un profesional puede ser importante para la resolución del conflicto.

 

Morosidad

Este problema se incrementó en los últimos años debido a la crisis económica y supone una fuente importante de conflictos entre los vecinos que pagan sus cuotas y los que no. Si tanto el presidente como el administrador han agotado el diálogo y la mediación como vías para intentar llegar a un acuerdo con los morosos, el proceso monitorio puede ser una solución. Se trata de un proceso fácil de tramitar consistente en que la Junta de Propietarios aprueba la liquidación de la deuda del moroso. Después se envía un requerimiento de pago al moroso y, si no liquida lo que debe, el juez puede ejecutar un embargo de sus bienes.

No es aconsejable que la comunidad adopte medidas como evitar que la persona morosa utilice el ascensor u otros elementos comunes de la finca. Estas acciones pueden constituir un delito de coacción y no ayudan en nada a la resolución del problema por cualquiera de las vías utilizadas, incluida la judicial.

 

Reformas

El ruido y la suciedad generada en la reforma de una vivienda suele ser el origen de quejas por parte de los vecinos que viven cerca del inmueble que está en obras. Los propietarios deben tolerar las molestias normales de una reforma pero también es cierto que el propietario que efectúe la reforma debe cumplir una serie de normas que normalmente tienen todas las comunidades al respecto.

En caso de que no existieran dichas normas, el presidente o el administrador deben orientar al propietario sobre la limitación de horarios en los trabajos o el uso del ascensor comunitario para la retirada de escombro o el transporte de material. En caso de que se produzcan desperfectos en elementos de la comunidad, el vecino causante tendrá que responder por ellos.

 

Humedades

Supone una fuente de conflicto porque no siempre está claro el origen de la humedad y quién tiene que sufragar los gastos. Si la humedad proviene de una vivienda el coste de la reparación será asumido por ese propietario. Si la humedad tiene su origen en un elemento común, como una bajante, será la comunidad la que asuma el coste de la reparación. El seguro de la comunidad debe cubrir este tipo de daños porque son bastante habituales en la mayoría de las fincas, sobre todo si son antiguas.

 

Uso de elementos comunes

La ley establece las obligaciones de los propietarios en relación a los elementos comunes pero no es tan clara a la hora de gestionar los incumplimientos. A no ser que un vecino contravenga una norma que aparezca en los Estatutos de la comunidad, la comunidad no puede sancionar por un mal uso de las zonas comunes. En casos graves se puede aplicar el artículo 7.2 de la LPH para requerir al infractor la cesación de sus actividades con la aplicación de la vía judicial si no lo hace.

 

Obras en la comunidad

Las temidas derramas son fuente de conflictos en la comunidad porque siempre hay gente que se muestra en contra de pagar más aunque las obras sean necesarias. La instalación de ascensores o rampas de acceso son las obras que más discusiones generan, ya que muchos vecinos consideran que ellos no obtendrán ningún beneficio. Sin embargo, si hay personas con discapacidad o mayores de 70 años en el edificio, la comunidad está obligada a efectuar las obras para mejorar la accesibilidad de estas personas.

 

Procedimiento para solucionar los conflictos entre vecinos

 

El primer paso imprescindible para poder solucionar cualquier conflicto entre vecinos es informar al presidente de la comunidad. Dependiendo del tipo de problema, éste intentará hablar con los vecinos enfrentados para tratar de solucionarlo por la vía amistosa. Si los vecinos son comprensivos y tienen intención de solucionar el problema es posible que con el diálogo y la primera mediación del presidente sea suficiente para llegar a buen puerto.

Sin embargo, no suele ser tan fácil solucionar los conflictos. Si el intento de llegar a un acuerdo por parte del presidente fracasa, la figura del administrador de fincas puede ser de vital importancia en caso de que la comunidad cuente con uno. Él será quien, con la ley en la mano, establecerá la estrategia a seguir para solucionar el conflicto y tratará de mediar entre los vecinos enfrentados y asesorar convenientemente a la comunidad.

El administrador decidirá, junto al presidente, si es preciso organizar una Junta para decidir sobre el conflicto en cuestión o tomar otra serie de medidas beneficiosas para la comunidad. Además, en caso de tener que llegar a la vía judicial, será quien asesore a la comunidad.

Desde el Colegio Administradores de Fincas de Madrid se estima que alrededor de un 80% de las disputas vecinales se solucionan por la vía de la mediación si se dispone de un administrador de fincas solvente y con experiencia en la comunidad de vecinos. Pero no solo es importante contar con un buen profesional, también los vecinos deben implicarse en las decisiones de la comunidad y deben acudir a la Junta de Propietarios anual o a las Juntas extraordinarias que se convoquen y participar con su voto.

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2019-03-21T11:55:17+02:00 marzo, 2019|