Uno de los problemas que más quebraderos de cabeza da a una comunidad de propietarios y a los administradores de fincas son los vecinos morosos. Muchas veces estos vecinos deciden no pagar las cuotas como medida de presión por alguna decisión que ha tomado la comunidad y que consideran errónea (como la introducción de derramas, por ejemplo), o porque no se ha solucionado algún problema que llevan arrastrando hace tiempo. Por supuesto, otra razón puede ser la falta de liquidez del vecino para hacer frente a las cuotas o derramas fijadas por la comunidad.
Sin embargo, si se toma la decisión de no pagar a la comunidad como medida de presión o por desacuerdo, lejos de solucionarse el problema que tiene ese vecino con la comunidad, normalmente tiende a incrementarse y el resultado no suele ser nada satisfactorio. Además, hace un flaco favor a sus vecinos y representantes, ya que tienen que solucionar un problema que muchas veces termina en los tribunales, con el consiguiente gasto para todos.
¿Qué debe hacer la comunidad cuando un vecino no paga sus cuotas?
Cuando ha pasado un mes del impago, la comunidad puede empezar a mover hilos. Lo primero es tratar de hablar con el vecino moroso de manera amistosa e intentar que pague lo que debe. Normalmente será el presidente o el administrador quienes se pongan en contacto con el propietario para que se ponga al día con las cuentas de la comunidad. Si al mes siguiente continúa sin pagar, el procedimiento habitual es enviarle un burofax advirtiéndole de las posibles consecuencias judiciales si no abona las cuotas que debe.
Llegados a este punto, si el vecino moroso continúa sin hacer caso a los requerimientos de la comunidad, se procederá a convocar una Junta de vecinos para decidir qué hacer con este propietario. Con una mayoría simple se puede acordar que la comunidad liquide la deuda contraída por este vecino e iniciar un procedimiento judicial contra él.
Después de esta decisión de la Junta, se enviará un segundo burofax donde se explica al propietario la interposición ante el juzgado de un juicio monitorio reclamando la deuda pendiente. Después de un plazo de tiempo que se habrá acordado previamente por la Junta, si el vecino continúa sin saldar su deuda, se procederá a interponer en el juzgado el procedimiento que corresponda. Una vez celebrado el juicio, si el moroso sigue sin pagar después de la sentencia se podría embargar su vivienda.
La comunidad de vecinos deberá pagar las costas del abogado y procurador, junto con los dos burofaxes enviados. En caso de que el deudor liquidara su deuda antes de celebrarse el juicio, este pagará parte de los gastos.
Sentencias contra vecinos morosos
Normalmente, cuando se celebra el juicio contra el vecino moroso y este sigue sin pagar lo que debe, el juez dicta un auto para ejecutar los bienes de esta persona por el importe que debe, más los intereses generados. Si el vecino se opone, el juez fijará un mes de plazo para interponer una demanda judicial.
También es posible celebrar un juicio verbal entre las partes implicadas. En ese caso, el deudor puede declararse insolvente para no hacer frente a la deuda contraída con la comunidad. El juzgado llevará a cabo una investigación para comprobar el patrimonio del propietario y se ejecutará un embargo de los bienes que tenga para saldar la deuda, los intereses de demora y todos los gastos del procedimiento judicial.
Si la deuda es muy alta y los bienes del vecino no son suficientes para hacer frente a su deuda, se podría llegar a embargar su vivienda, o también podría darse un embargo preventivo. Los plazos de resolución desde que se presenta la demanda en el juzgado contra el vecino moroso pueden variar entre los 4 y los 6 meses, dependiendo de la carga de trabajo que tenga el juzgado donde se ha presentado la demanda. En algunos casos puede ser más tiempo.
¿Cómo afecta al resto de vecinos la deuda de un propietario?
Durante el proceso de recuperación de la deuda de uno, o varios vecinos morosos, la comunidad podría sufrir algún tipo de corte en los suministros por impago (la luz, por ejemplo), u otras carencias por la falta de liquidez provocada por la negativa de estos vecinos a pagar sus cuotas. En ese caso, los vecinos pueden convocar una Junta para analizar la situación y tomar decisiones para obtener los ingresos necesarios.
¿Qué ocurre con los vecinos que realmente no pueden pagar a la comunidad?
Los vecinos con problemas económicos que no pueden hacer frente a las cuotas de la comunidad pueden intentar llegar a acuerdos de forma amistosa con el presidente y el administrador para conseguir una moratoria, prolongar los plazos de pago o reducir las cuotas.
Si la Junta lo aprueba, se podrá elaborar un plan de pagos ajustado a las necesidades económicas del vecino para que pueda abonar las cuotas de una manera más llevadera. En caso de que siga sin hacer frente a las deudas, el propietario puede vender su vivienda siempre que llegue a un acuerdo con el comprador para que abone las deudas pendientes a la comunidad. De hecho, la Ley de Propiedad Horizontal obliga al comprador de la vivienda a liquidar la deuda del año en curso y el año anterior del propietario moroso. Si el nuevo propietario acepta correr con estas deudas, la comunidad deberá aceptar el pago.
Documento de reclamación a un vecino moroso
La Comunidad de Madrid ha puesto a disposición de las comunidades de vecinos un modelo de petición de juicio monitorio para reclamar la deuda a un vecino moroso. Este documento se utiliza cuando el vecino ha hecho caso omiso de la reclamación amistosa por parte del presidente y de los burofax que ha enviado en nombre de la comunidad para liquidar su deuda. Es entonces cuando la Junta de vecinos aprueba comenzar las diligencias y se elabora este documento de petición al juzgado de un juicio monitorio.
Por supuesto, cuando se llega a este punto, la intervención de un profesional experto en derecho inmobiliario es esencial para mayor tranquilidad de la comunidad. En inmho, disponemos de los profesionales que necesitas para llevar a cabo un procedimiento de estas características. Contacta con nosotros y descubre todo lo que podemos hacer por ti.
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