La expresión “proindiviso” es un término jurídico referido al derecho parcial de propiedad de un individuo sobre un bien determinado. Esto quiere decir que la titularidad de un bien es compartida entre varias personas físicas o sociedades. Por tanto, podemos decir que los términos “comunidad de bienes” y “copropiedad” son sinónimos de la palabra “proindiviso”. Un caso muy generalizado de bien proindiviso son las viviendas que pertenecen a distintos propietarios, como por ejemplo los dos miembros de un matrimonio.
¿Cómo se administran los bienes proindiviso?
Como hemos dicho, cuando una vivienda, solar, finca rústica, local comercial, explotación agraria, etc, pertenece a más de una persona estamos ante una propiedad en régimen de comunidad de bienes, proindiviso o en copropiedad. Estos inmuebles necesitan un mantenimiento y conservación para que los copropietarios puedan disfrutarlos. Es aquí donde la figura del administrador de fincas juega un papel muy importante y es el más indicado para asesorar, informar y gestionar todas las actividades derivadas del inmueble proindiviso.
También es el que debe gestionar las decisiones de los copropietarios en caso de que alguno de ellos quiera efectuar una donación, una compraventa o cualquier otra alteración relacionada con el bien proindiviso. Para tomar cualquier decisión de este tipo se necesita un acuerdo mayoritario de los titulares del bien, es decir, que más de la mitad de los copropietarios esté a favor de llevar a cabo cualquier tipo de decisión relacionada con el inmueble, finca o local. Pero a la hora de ejecutar un acto de disposición es necesaria la unanimidad de los titulares porque si no es así el acto de disposición se considerará nulo.
Cuando una comunidad de propietarios pertenece proindiviso a distintos propietarios es indispensable designar a un representante de la comunidad en las juntas de propietarios. Así lo dispone la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 15.1 donde dice que los inmuebles, viviendas o locales que pertenezcan a distintos propietarios tienen que nombrar un representante para asistir a la Junta de Propietarios y así poder ejercer su derecho a voto en caso de no estar privado de ello por cualquier circunstancia que recoja la LPH.
Cuando se celebra Junta de Propietarios, y una vez que se toman las decisiones oportunas, en el acta correspondiente se debe reflejar el nombre del representante que ha acudido a la reunión. No es necesario que aparezcan todos los propietarios porque no lo exige la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 19.
En caso de adoptar acuerdos por la mayoría que sean perjudiciales para la propiedad se puede acudir a los tribunales para que un juez sea el encargado de llevar a cabo los actos de administración necesarios que beneficien a los titulares o que se prohíba, si procede, llevar a cabo el acuerdo que han tomado.
En cuanto a los pagos del bien proindiviso, todos los copropietarios están obligados a pagar los gastos en proporción a su parte de propiedad. Si alguno de ellos se negara a pagar, los demás titulares podrían exigir su pago recurriendo incluso a los tribunales. Solo los titulares que han renunciado expresamente a su cuota en el derecho de propiedad proindiviso quedan exentos de pagar sus gastos. También hay que decir que, en el caso de haber beneficios, los titulares obtendrán su parte proporcional a la cuota de propiedad que tengan.
Representantes de los bienes proindiviso
Los bienes proindiviso no tienen personalidad jurídica en sí misma. Todos los titulares deben responder ante cualquier acción relacionada con el bien, a no ser que todos hayan llegado a un acuerdo a la hora de administrar el bien mediante un poder notarial donde se especifique que esa persona puede actuar en nombre de todos los titulares con los correspondientes límites que se hayan fijado.
También se puede acordar la intervención de en profesional de la administración de fincas que asesore convenientemente y sea el ejecutor final de las decisiones que tomen todos los titulares en relación a las gestiones que sean necesarias sobre la propiedad proindivisa. Con la actuación de un administrador, los acuerdos suelen ser más fluidos y todos los titulares tienen una información legal fiable a la hora de tomar decisiones importantes.
Sin embargo, aunque no se cuente con un representante legal de la copropiedad como puede ser el administrador de fincas, cualquiera de los titulares proindiviso podría comparecer ante un tribunal, sin el permiso de los otros, para defender sus intereses o los de la comunidad de bienes. En estos casos, si la sentencia finalmente es favorable, los demás titulares se verán beneficiados. En caso contrario, será este único titular que actuó sin permiso el que saldrá perjudicado de la decisión judicial.
¿Hay conflictos en la gestión de bienes proindiviso?
Por nuestra larga trayectoria en la administración y gestión de fincas, sabemos que las propiedades proindivisas suelen acarrear muchos conflictos a sus titulares, sobre todo si no hay un profesional que se encargue de las gestiones necesarias.
Cuanto mayor es el patrimonio inmobiliario en régimen proindiviso, mayores son los desacuerdos a la hora de tomar decisiones, como es el caso de las herencias. Aquí es muy habitual que algunos miembros de la familia quieran arrendar el inmueble para obtener rentas y otros desean venderlo o dejarlo desocupado.
No obstante, existe la posibilidad de extinguir el proindiviso si no hay un acuerdo entre los titulares para ceder su parte a alguien que esté interesado en adquirir todas las propiedades. La extinción del proindiviso por la fuerza se hace mediante la llamada demanda judicial de división de cosa común.
Es aquí donde se produce una subasta de los bienes proindivisos y el reparto de las cantidades obtenidas entre todos los propietarios. Supone una alternativa interesante siempre que todos los titulares estén de acuerdo en llevarla a cabo y, por supuesto, siempre con la intervención de un profesional que gestione todo convenientemente.
En inmho, disponemos de los especialistas que necesitas para resolver este, o cualquier otro problema relacionado con la administración de bienes inmuebles o fincas. No dudes en contactar con nosotros.