Los edificios en los que vivimos son complejos y están diseñados bajo normas de construcción muy específicas pensando en las necesidades del día a día. Sin embargo, el paso del tiempo nos pasa factura a todos, incluso a ellos. Concretamente, las humedades son una patología muy frecuente en las comunidades de propietarios.
Ahora bien, podemos llegar a plantearnos; ¿son las humedades responsabilidad de la comunidad o del propietario de la vivienda?
Antes que nada, es importante conocer qué tipo de humedad hay en tu comunidad.
Podemos encontrar tres categorías en función de su origen, causa y consecuencia.
Tipos de humedades
Humedades por capilaridad:
Se sitúan en zonas bajas del edificio que se encuentran en contacto con el suelo y los muros de los sótanos. Se manifiestan en forma de cristales, desconchado de la pintura y manchas normalmente con una forma similar a la de una nube.
Humedades por filtración:
Se encuentran en muros o paredes de juntas de diferentes materiales. Normalmente aparecen en lugares situados debajo del nivel del suelo, en forma de manchas como chorretones que se expanden en vertical u horizontal.
Humedades por condensación:
Se ubican normalmente en paredes y techos de armarios, cocinas y baños del interior de la vivienda. Se manifiestan de distintas maneras: puntitos en las paredes, vapor de agua en las zonas con cristales, hongos y manchas o desconchado de la pintura.
Causas de las humedades
Humedades por Capilaridad
La causa principal de este tipo de humedades es la filtración del agua, que sube del suelo hasta los muros y cimientos, a través de los poros de la pared, ladrillos o juntas. Consecuentemente, provoca el desprendimiento del revestimiento.
¿Cómo solucionarlas?
Una de las maneras de solucionar este tipo de humedades utilizar paredes aislantes, añadiendo un revestimiento entre la pintura y la pared. Además, es importante estar al tanto de cualquier tipo de pérdida de agua por parte de las cañerías o desagües.
Humedades por filtraciones
Como consecuencia de estar ubicadas por debajo del nivel del suelo, las paredes en las que aparecen este tipo de humedades están en contacto con la tierra. Por ello, la humedad de la tierra pasa a los muros.
¿Cómo solucionarlas las humedades?
Al igual que para las humedades por capilaridad, las paredes aislantes siempre son una buena solución. También, es importante que a la hora de construir se tengan en cuenta este tipo de características. Además, un sistema de drenaje que reduzca el flujo de agua es clave para evitar las filtraciones.
Humedades por Condensación
Las diferentes casusas que provocan estas humedades son las siguientes. Normalmente la causa de estas humedades suele ser un asilamiento insuficiente a nivel de los vidrios, ventanas y encerramientos. Una ventilación insuficiente junto con un defecto de la construcción también puede ser una de las causas. Además, si la calefacción está incorrectamente situada y es usada de manera intermitente las humedades por condensación aparecerán.
¿Cómo solucionarlas?
Las soluciones para estas humedades son muy sencillas. Una de ellas es ventilar. La otra es instalar ventanas con un buen sistema térmico de aislamiento. También existen ventanas con controles de ventilación que pueden ser una buena solución a las humedades.
¿Quién se encarga de subsanar el problema de humedades en la comunidad de propietarios?
En primer lugar, es fundamental determinar la causa de la humedad. Existen dos posibilidades:
1. Si la humedad es la consecuencia de un fallo en los elementos privativos, será el propietario de la vivienda colindante con el deterioro quien deberá costear los gastos de reparación.
2. Si la humedad se encuentra en un elemento común, será la comunidad de propietarios la encargada de costear la reparación de los daños ocasionados por dicha humedad.
Es necesario concretar, basándonos en el artículo 396 del Código Civil, qué es considerado elemento común y qué elemento privativo:
Diferencia entre elementos comunes y privativos
¿Qué dice la normativa sobre el mantenimiento de los edificios?
La comunidad de propietarios tiene como obligación preservar el edificio en condiciones favorables de salubridad y habitabilidad. Uno de los deberes de las comunidades de vecinos es pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Tiene como objetivo revisar los elementos de la comunidad para detectar posibles desperfectos que puedan generar problemas a la seguridad del edificio. Esta inspección debe hacerse cada 10 años.
En el caso de detectar algún tipo de deficiencia, se deberán llevar a cabo obras para su subsanación. Para desarrollar este plan de mantenimiento preventivo es necesario contratar técnicos especialistas que se encarguen del propio mantenimiento del edificio. Para informar del problema puede contactar con su administrador de fincas, quien se encargará de la contratación de los especialistas necesarios.
¿Qué pasa si un vecino sin seguro genera una humedad?
En la gran mayoría de los casos, los hogares afectados por las humedades suelen tener un seguro contratado. En este caso, el seguro se hará cargo tanto de la avería como de los daños ocasionados. Sin embargo, ¿qué pasa si tu vecino no tiene seguro?
En este supuesto, el vecino deberá hacerse cargo de la avería y de los daños a cuenta propia. Existe la posibilidad que el vecino se desentienda de la causa. ¿Qué pasa si tu vecino se desentiende?
Se deberá de avisar al seguro de la situación. Es importante que no se inicie ninguna obra de reparación hasta que no se sepa el responsable de la gotera.
Declaradas las responsabilidades y las causas, el seguro se encarga de cubrir los daños de tu vivienda, y posteriormente se encargará de reclamar los gastos al vecino, sin necesidad de volver a preocuparte.
Es posible que se pueda llegar a ir a juicio si el vecino se niega en rotundo a cubrir los gastos. Esta es siempre la última opción. Si tu seguro cuenta con asistencia jurídica podrás recurrir a él. Siempre es aconsejable intentar llegar a un acuerdo, pero si no es así, una denuncia junto con el posterior análisis del perito determinará la resolución de este conflicto.