Cuando alguien compra una vivienda nueva, junto a la documentación habitual, el promotor puede que entregue al comprador los estatutos de la comunidad de propietarios. Si no sucede así, tampoco supone ningún problema, ya que los estatutos se pueden redactar una vez creada la comunidad.
En este post vamos a explicar quién se encarga de redactar los estatutos de la comunidad y cuál es el contenido de los mismos, así como las diferencias con las normas de convivencia y el título constitutivo.
¿Qué son los estatutos de una comunidad de propietarios?
Los estatutos de una comunidad regulan todas las normas relacionadas con el régimen jurídico de la comunidad y donde se especifica lo que está permitido o no en la finca. Por ejemplo, qué uso hay que darle al edificio, las instalaciones, los servicios y zonas comunes, la conservación, los seguros, la administración y un largo etcétera.
En los estatutos también pueden aparecer posibles limitaciones de uso en los pisos o locales que haya en la finca, la segregación o división de un piso o el uso de zonas comunes.
Los estatutos se redactan en base a las características de la comunidad, los servicios que necesitan y los gastos que tienen. Según la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), los propietarios deben acordar la redacción y posteriormente su aprobación por unanimidad.
Después de aprobarse, los estatutos deben inscribirse en el Registro de la Propiedad, de esta forma, todos los propietarios tendrán la obligación de cumplir sus normas, incluso los que adquieran la vivienda con posterioridad a su aprobación. En caso de no registrarse, solo estarían obligados a cumplirlos los propietarios que en su día lo aprobaron, pero no los nuevos.
¿Quién es el encargado de redactar los estatutos?
Normalmente es la promotora inmobiliaria la encargada de redactar los estatutos, ya que conoce las necesidades que va a tener la comunidad para la gestión de la finca. La redacción se lleva a cabo cuando se hace la escritura de obra nueva y la división de propiedad horizontal ante notario.
Una vez redactados, los estatutos se incluyen entre la documentación que se entrega al comprador de la vivienda. Así, en el momento en que se hace entrega de las viviendas, la comunidad de propietarios comienza a funcionar con las normas redactadas en los estatutos.
Si la promotora no ha redactado los estatutos será la comunidad de propietarios quien se encargue de hacerlo y deberán ser aprobados por unanimidad después de convocar una Junta Extraordinaria.
En el caso de que haya que modificar algún punto de los estatutos se convocará una nueva Junta Extraordinaria donde deberá ser aprobada la modificación y posteriormente llevarla al registro.
Los estatutos y otros documentos de la comunidad
Algunas personas creen que en los estatutos de la comunidad aparecen las características del edificio y los servicios e instalaciones de las viviendas y locales, en caso de haberlo. Sin embargo, este contenido aparece en el título constitutivo de la comunidad, no en los estatutos.
En el título constitutivo se establecen las cuotas de participación de los propietarios en base a la superficie útil de su vivienda, el emplazamiento y uso que hará de los elementos comunes.
El título se hace mediante la escritura de división horizontal del edificio. Esta escritura la hace el promotor y la inscribe en el Registro de la Propiedad para poder vender las viviendas de forma individualizada.
Aunque la comunidad se puede constituir sin los estatutos, no es posible hacerlo sin el título constitutivo y cualquier modificación exige la unanimidad de los propietarios. Por tanto, estamos hablando de dos documentos diferentes, aunque puede ser que en el título constitutivo aparezcan reglas sobre la constitución, servicios, instalaciones y otros aspectos que se hagan mención también en los estatutos.
Estatutos de la comunidad y normas de convivencia
Aunque muchas veces las normas de convivencia van unidas a los estatutos, pueden ser documentos distintos. Las normas se refieren a la regulación de la convivencia en la comunidad, como el horario de las instalaciones (piscinas, pistas deportivas), el uso del ascensor o el garaje, entre otros.
Estas normas se acuerdan por los propietarios y solo se exige el voto de la mayoría en una Junta Ordinaria de la comunidad, no hace falta la unanimidad como sí ocurre con el título constitutivo o los estatutos. Las normas de convivencia tampoco hay que inscribirlas en el Registro de la Propiedad.
Como resumen, podemos decir que la Ley de Propiedad Horizontal no obliga a una comunidad a disponer de unos estatutos. Se trata de un documento voluntario, aunque una vez aprobados por los propietarios, es obligatorio cumplirlos, tanto los propietarios como los inquilinos. Además, los estatutos deben ser aprobados y modificados por unanimidad e inscritos en el Registro de la Propiedad.
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