En ocasiones, cuando es preciso hacer obras o reformas en una vivienda impuestas por cualquiera de las administraciones (estatal, autonómica o municipal), es el inquilino el que podría responder económicamente por ellas en los contratos firmados después de la Ley de Arrendamientos de 1964. Son muchas las sentencias en las que el Tribunal Supremo se ha pronunciado a favor de repercutir el importe de las obras de este tipo al arrendatario. Recordemos que la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 estuvo vigente hasta la Ley 29/1994 que entró en vigor el 1 de enero de 1995.
Por tanto, si tenemos en cuenta las sentencias del Tribunal Supremo a favor del propietario en los casos de obras y reformas obligatorias, sin duda el arrendador tiene muchas posibilidades de repercutir al inquilino el importe de este tipo de obras que se lleven a cabo en la vivienda arrendada. Vamos a analizar una sentencia de este tipo que tuvo lugar en octubre de 2014.
Datos de la sentencia
Con fecha 24 de agosto de 1968, el arrendador y arrendatario firmaron un contrato de arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en ese momento, la del año 1964. La administración municipal de la localidad donde estaba situada la vivienda arrendada impuso la obligatoriedad de realizar obras de rehabilitación en la finca, incluyendo también unas obras para desatascar el alcantarillado de la calle.
El 29 de marzo de 2011, el propietario se dirigió por carta al inquilino y le notificó el importe de las obras acometidas que ascendían a 249,92€ al mes durante diez años por las obras que fijó el ayuntamiento en su día y 75,12€ por las obras de desatasco de alcantarillado.
El arrendatario se opuso a pagar dichos importes y así se lo hizo saber al propietario mediante un burofax con fecha 31 de mayo de 2011. Es entonces cuando el propietario decidió interponer un procedimiento de desahucio por falta de pago que tuvo éxito en primera y segunda instancia.
El arrendatario decidió recurrir al Tribunal Supremo alegando que el propietario no podía reclamar los importes de las obras debido a que los contratos se formalizaron con posterioridad a la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1964.
Decisión del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, en respuesta al arrendatario que recurrió la decisión de pagar él los importes de las obras impuestas por el ayuntamiento de la localidad de la vivienda arrendada, recogió la Disposición Transitoria Segunda apartado 10.3, regla 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, que establece lo siguiente en relación a los contratos de arrendamiento firmados con fecha anterior al 9 de mayo de 1985:
Régimen normativo aplicable
Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
Otros derechos del arrendador
Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:
- Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes: que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o ADMINISTRATIVA FIRME.
Sentencias favorables al propietario
De esta forma, al estar las obras fijadas y obligadas por la normativa municipal vigente, el Tribunal Supremo declaró que ya se había pronunciado en otra sentencia con fecha 30 de octubre de 2013, permitiendo la repercusión al arrendatario de los importes correspondientes a las obras impuestas por la administración correspondiente después de interpretar la norma, aún cuando el contrato de arrendamiento fuese posterior a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
La Sala también indicó que no infringía ninguna doctrina jurisprudencial ya que se estaba ante un supuesto de obras que habían sido impuestas por una administración competente y no es el caso de la sentencia analizada el 21 de mayo de 2009, ya que la DT 2ª establece una disyuntiva entre los casos del artículo 108 de la LAU del año 1964 y los casos de obras impuestas por la administración, en cuyo caso sí que serían repercutibles las obras en los contratos de arrendamientos de viviendas con fecha anterior al 9 de mayo de 1985.
Sin embargo, en la sentencia que estamos analizando es un hecho probado que el inquilino aceptó la reclamación efectuada por el propietario, ya que no se opuso a ella en el plazo legal de 30 días como así lo dispone el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, interpretado por sentencia del Tribunal Supremo el 18 de abril de 2013 y, por este motivo, también se estima la acción ejercitada y rechazable el recurso de casación.
Por tanto, y después de todo lo expuesto, no hay ninguna infracción de doctrina jurisprudencial, ya que el importe repercutido al arrendatario por parte del arrendador es, la mayor parte, impuesto por una administración, y lo había aceptado de manera tácita el inquilino sin haber sido abonado por el mismo. De esta manera, el Tribunal Supremo decidió confirmar la estimación de acción de desahucio y la consiguiente resolución del contrato de arrendamiento firmado.
Como vemos, esta sentencia del Tribunal Supremo es digna de analizar ya que, en caso de tener que hacer obras o reformas en la vivienda o la finca y que sean fijadas por la administración correspondiente, el propietario podría reclamarle el importe al inquilino de una manera totalmente legal.
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