Una Comunidad de Propietarios siempre será responsable civil de los daños causados a terceros y a sus propios comuneros, por ejemplo, por negligencia. Por tanto, siempre debe disponer de las garantías necesarias para que sus elementos comunes se encuentren en perfecto estado de conservación.
En la administración de fincas, los responsables directos de una Comunidad de Propietarios son el presidente y vicepresidentes, el administrador o el secretario (si los hubiere) y, por supuesto, la Junta de Propietarios.
La responsabilidad civil de la Comunidad pasa por cumplir con una serie de obligaciones como pueden ser las obras necesarias para la conservación de la finca y disponer siempre de unas condiciones óptimas en cuanto a estructura, accesibilidad, habitabilidad, estanqueidad y seguridad. Si la Comunidad no lleva a cabo las obras necesarias y se produce algún daño a cualquier persona, ya sea un propietario o a terceros, sería responsable civil y el presidente o el administrador deberán responder sobre lo ocurrido.
Responsabilidades de la Junta de Propietarios
La Junta se reunirá al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y para tratar cualquier asunto que pida la cuarta parte de los propietarios. La Junta es responsable civil de todas las decisiones que adopte y puedan causar algún daño a terceros o al resto de comuneros.
En este sentido, puede surgir la duda de si es obligatorio u opcional la contratación por la Comunidad de un seguro de incendios y daños a terceros. En Madrid, a diferencia de otras comunidades autónomas, sí que existe la obligación de suscribir un seguro en la comunidad de propietarios según la Ley 2/1999 de Medidas de Calificación para la Edificación. No cumplir con dicha obligación se considera una infracción muy grave y puede conllevar una importante sanción económica para la Comunidad.
Cómo se llega a acuerdos en la Junta de Propietarios
El voto de las personas ausentes de la Junta se entiende como favorable siempre que no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales. Estas son las fórmulas para llegar a acuerdos en la Junta de Propietarios:
- Tres quintas partes del total de propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Los votos de esta fórmula sirven para establecer o suprimir algún servicio de la comunidad como el ascensor, la conserjería, portería, vigilancia y otros servicios de interés general, incluso cuando supongan modificar el título constitutivo o los Estatutos.
También se pueden tomar acuerdos para alquilar elementos comunes que no tienen asignado un uso específico dentro de la finca.
- Mayoría de propietarios (51%) junto a la mayoría de cuotas de participación.
Esta fórmula se utiliza para dar validez a cualquier acuerdo adoptado y también para la ejecución de obras y establecer nuevos servicios comunes como la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con algún tipo de minusvalía aunque supongan algún tipo de modificación del título constitutivo o los Estatutos.
- Tercera parte de los propietarios, que a su vez representen un tercio de las cuotas de participación.
Se utiliza esta fórmula para la instalación de infraestructuras comunes o adaptación de las ya existentes como pueden ser elementos de telecomunicación, placas solares o infraestructuras para el acceso a nuevos suministros energéticos.
En inmho somos expertos en la gestión de comunidades y podemos asesorarte de manera profesional para cualquier asunto relacionado con la responsabilidad civil de tu Comunidad de Propietarios. No dudes en contactar con nosotros para resolver cualquier duda o consulta. Tenemos una larga trayectoria en el sector y podemos ayudarte en este o en cualquier otro asunto.