La Junta de propietarios es el principal órgano de gobierno de una comunidad de vecinos. Por ley, debe convocarse al menos una vez al año. Además, el presidente tiene la potestad de convocar una Junta extraordinaria si el tema a tratar tiene la importancia necesaria.
Sin embargo, muchos propietarios se preguntan si se puede organizar una Junta de propietarios sin administrador. En este post vamos a resolver esta y otras muchas dudas relacionadas con la figura del administrador y las Juntas de propietarios.
Reunión de vecinos sin administrador: ¿es posible organizarlas?
Algunos presidentes de comunidad y muchos propietarios nos preguntan si es indispensable que el administrador de fincas esté presente en las Juntas de propietarios. Aunque normalmente es el administrador de fincas el que lleva a cabo la convocatoria de las Juntas, La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no especifica que el administrador deba estar presente de manera ineludible en las reuniones, por lo que podemos decir que su presencia no es obligatoria, aunque sí muy recomendable para que dé explicaciones de todas las cuentas de la comunidad o de cualquier otro asunto importante que atañe a la finca.
Requisitos para convocar una Junta de propietarios
Según la LPH, para que una convocatoria de Junta de propietarios, ya sea ordinaria o extraordinaria, sea legal, se debe especificar la siguiente información:
- Fecha, hora y lugar donde se llevará a cabo la reunión.
- Orden del día y temas a tratar en la reunión.
- Listado de los propietarios que deben cuotas de comunidad o derramas.
Además de estos datos, la convocatoria deberá mandarse a los vecinos seis días como mínimo antes del día de la Junta y, en caso de organizar una Junta Extraordinaria, se recomienda que se envíe con más antelación para que los vecinos puedan enterarse de la reunión con tiempo.
Una vez celebrada la Junta ordinaria o extraordinaria, para que las decisiones tomadas tengan validez legal, el acta debe firmarse por el presidente y el secretario de la Junta. En el artículo 19.2 de la LPH se especifica claramente la información que debe figurar en un acta:
- Fecha y lugar de celebración de la Junta.
- Quién ha promovido la Junta (normalmente es el presidente, pero si han sido varios vecinos deben constar sus nombres).
- Si se trata de una Junta ordinaria o extraordinaria y su celebración en primera o segunda convocatoria.
- Orden del día de la reunión.
- Deben aparecer los asistentes a la Junta, sus cargos, sus cuotas de participación y los propietarios representados.
- Relación de los acuerdos adoptados y, si es relevante, el nombre de los propietarios que votaron a favor o en contra con sus cuotas de participación.
Convocatoria de Junta de vecinos sin administrador
Como vemos, la ley no obliga a que el administrador esté presente en las Juntas para que los acuerdos tengan validez. Sin embargo, dependiendo de cómo se hayan repartido las funciones de gobierno de la comunidad de propietarios podrían darse diferentes escenarios. Como estos:
Administrador que ejerce también de secretario
En este caso, aunque el administrador de la finca ejerza de secretario, su presencia en la Junta no es determinante, ya que los vecinos podrían elegir un nuevo secretario si lo desean para que se encargue de ratificar el acta con su firma. En caso contrario, sí que debería constar la firma del administrador con su rol de secretario.
El administrador y el secretario son personas diferentes
En este caso, solo se necesita la firma del secretario para rubricar el acta y el administrador no tiene por qué acudir a la Junta. Su única función sería convocar la reunión cuando lo requiera el presidente.
Presidente que ejerce de secretario y administrador
En este caso, la Junta se puede llevar a cabo sin administrador, ya que la ley posibilita que el presidente pueda ejercer los dos cargos, a no ser que la Junta acuerde que el presidente solo pueda ejercer como tal y el administrador y el secretario sean personas diferentes.
Presidente que ejerce temporalmente como secretario
En esta opción, el presidente convoca la Junta y, a pesar de no ser administrador ni secretario, se entiende que estos cargos son roles auxiliares y puede rubricar el acta de la reunión con su firma.
Acta de la Junta sin la firma del presidente ni el secretario
Otra posibilidad incluye la validez de un acta sin la firma del secretario ni el presidente. El Tribunal Supremo, en una sentencia de 1992, dejó claro que siempre que una decisión se haya acordado por mayoría de los propietarios, la falta de firma no priva de legalidad dicho acuerdo. Tan solo es necesario que la Junta haya sido convocada dentro de la legalidad vigente, es decir por mediación del presidente de la comunidad.
Como vemos, se puede llevar a cabo una convocatoria de Junta de propietarios sin administrador, sin embargo, es muy recomendable su presencia en una comunidad de propietarios. No solo para llevar las cuentas de la finca, sino también para resolver posibles conflictos que se puedan dar.
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