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Terraza privada en escritura. Peculiaridades y problemática de los elementos comunes

Los elementos comunes de una comunidad de vecinos siempre han sido objeto de controversia y de conflictos entre propietarios. La mayoría de las veces se debe a que no queda muy claro qué es un bien privativo y qué es un bien común. Para que un elemento común sea considerado como tal deben confluir distintos factores como que sea por naturaleza o por destino, pero a veces no está tan claro. Vamos ver algunos elementos de manera individual para aclarar dudas.

 

Terrazas, azoteas y tejados

 

Aquí vamos a hablar de elementos del edificio con los que suele haber dudas en cuanto a su origen privativo o común. Son las cubiertas, tejados, azoteas y terrazas. Los tejados y cubiertas siempre van a ser elementos comunes esenciales para el edificio, lo que se denomina “por naturaleza”. Por tanto, nunca podrá decirse que son elementos privativos, aunque algún comunero pueda aprovecharse directamente de ellos. La comunidad tiene la responsabilidad y la obligación de mantener en buen estado de conservación el tejado y la cubierta.

 

Por su parte, la azotea y las terrazas se pueden considerar otra modalidad de cubierta y tejado porque pueden ser utilizadas por las personas de diferentes modos. La azotea siempre va a ser un elemento común y las terrazas podrán ser tratadas como elemento común o privativo, todo dependerá del título constitutivo que tengan.

 

La principal diferencia entre una azotea y una terraza es que la azotea se sitúa en la última planta del edificio y ocupa una superficie parcial o total del edificio. Además, su acceso se encuentra en una zona común por la que puede acceder cualquier vecino. En cambio una terraza solo tiene acceso a través de una o varias viviendas.

 

Cómo saber si una terraza es privativa o comunitaria

 

Para que una terraza se considere una terraza privada en escritura y no un elemento común, el Tribunal Supremo dice que debe disponer de un título constitutivo de forma irrefutable e inequívoca. También puede suceder que la terraza sea un elemento común pero el título constitutivo dice claramente que su uso exclusivo es el de la vivienda o viviendas que tienen acceso a ella. Incluso en la práctica, aunque no se indique claramente, puede hacerse efectivo este hecho si la disposición arquitectónica de un determinado inmueble sea favorable para aprovechar la terraza por ser el único que tiene acceso a ella. Siempre, claro está, que la construcción sea la original y no se han hecho modificaciones por parte del propietario. La Ley de Propiedad Horizontal sobre terrazas privativas deja bien claro todo esto para evitar malos entendidos 

 

Los problemas suelen venir cuando hay alguna avería en una terraza que se trata como un elemento común pero con uso privado de uno o varios vecinos, es decir que en el título constitutivo  se detalla de forma inequívoca como propiedad privada. En este caso, para saber quién tiene que asumir la reparación es necesario un informe técnico competente. Aquí se detallará si el problema ha sido causado por deficiencias en la construcción o por el paso del tiempo (en este caso, los daños deben ser reparados por la comunidad). 

 

También se debe constatar en el informe si el vecino o los vecinos que utilizan la terraza han hecho un mal uso de la instalación o han contribuido con su pasividad a que el deterioro fuera un aumento. En este caso, se asumirán los gastos en proporción a la negligencia que se haya producido.

 

Otro problema frecuente que suele darse con las terrazas es cuando el vecino que la utiliza en exclusividad decide cerrarla. Esta acción no puede llevarse a cabo sin el consentimiento de los demás propietarios debido a que la obra puede afectar a la cubierta del edificio y también modifica la configuración exterior. Por tanto, la Junta deberá permitir al propietario llevar a cabo las obras y, en caso de denegar el permiso, el vecino no podrá cerrar la terraza.

 

Estructura general del edificio

 

Las cimentaciones, los muros de carga y, en general, toda la estructura que sostiene el edificio son, sin discusiones, elementos comunes esenciales y no hay posibilidad de plantearse una posible propiedad privada de ellos. En algunas comunidades podría darse el caso de que los Estatutos permitan aprovechar estos elementos en beneficio de uno o varios propietarios siempre que no se perjudique el interés común al que sirven principalmente.

 

Al tratarse de un elemento común, la comunidad debe ser la encargada de su mantenimiento y a llevar a cabo todas las acciones necesarias para su integridad y conservación. También deberá gestionar las que sean demandadas por el resto de propietarios y someterlas a la votación en la Junta de Propietarios.

 

Cuando hablamos del suelo del edificio y las cimentaciones, si no se indica lo contrario en el título constitutivo, en caso de haber humedades que afecten a otros vecinos y se demuestra que es un fallo estructural, será la comunidad la encargada de la reparación y asumirá los gastos correspondientes.

 

Al tratarse de elementos comunes, no se podrá realizar ninguna obra o modificación sobre estos elementos estructurales si no se cuenta con el consentimiento del resto de propietarios por unanimidad. En el artículo 7 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) se especifica claramente que todos los comuneros deberán informar a la comunidad de cualquier obra que realicen en el interior de la vivienda o local.

 

Accesos, escaleras y zonas de paso

 

Estos se consideran elementos comunes cuando son utilizados por uno o más vecinos. En caso de que solo lo usara en exclusiva un propietario podríamos estar hablando de un elemento privativo, pero debería constar claramente en el título constitutivo o también por un acuerdo de forma unánime por todos los propietarios de la comunidad.

 

Paredes de cerramiento de la finca

 

Las paredes, muros y tabiques del interior del edificio que sirven para delimitar las dependencias de la finca siempre serán tratadas como elementos comunes, aunque algunas de ellas puedan ser privativas. Por tanto, no podrán demolerse ni total ni parcialmente por parte de ningún vecino sin el consentimiento del resto de los propietarios. En las zonas exteriores de estos elementos tampoco podrán instalarse conducciones de agua, cuadros, carteles, ni ningún elemento que altere la composición original sin la aprobación unánime de la Junta.

 

Como vemos, hay muchos aspectos de los elementos comunes en propiedad horizontal que pueden suscitar dudas o discusiones entre los propietarios. Con la ayuda de un profesional experto en la gestión de alquileres y otros aspectos de la administración de fincas, sin duda todo será más fácil para la comunidad de vecinos. Contacta con nosotros y resuelve todas tus dudas.

 

 

 

2019-10-25T14:54:34+01:00 octubre, 2019|