El 6 de marzo de 2019 entró en vigor el Real Decreto-Ley 7/2019 que incluye una nueva modificación de la LPH, Ley de Propiedad horizontal, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Las novedades que se han presentado son muy parecidas a las que se intentaron aprobar en el RD-Ley 21/2018 que finalmente no obtuvieron el respaldo parlamentario necesario para salir adelante. Estas son las principales novedades de las normativas que influyen directamente en el sector del alquiler de viviendas.
Las modificaciones de la Ley LPH son las siguientes:
Artículo 9.1. La letra f) se modifica y queda en los siguientes términos:
“Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10. 1.b) de esta Ley LPH.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.»
Artículo 10.1. Modificación de la letra b) que queda en los siguientes términos:
“Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas”.
Artículo 17. Se introduce una modificación en el apartado 12 que queda como sigue:
“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
A modo de resumen, las modificaciones de la ley LPH más importantes son las siguientes:
- Las referidas al Fondo de Reserva de una comunidad de propietarios destinadas a la reparación, rehabilitación, conservación y accesibilidad que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario de la comunidad. Ahora, con la modificación, la actualización de este presupuesto se debe hacer en un plazo de tres años.
- Las referidas a las obras de accesibilidad universal en el edificio. En este caso hay una obligación de hacer las obras y de que todos los propietarios contribuyan con un máximo de 12 mensualidades ordinarias de la cuota establecida.
- Las referidas a viviendas turísticas, que pueden ser prohibidas siempre que se llegue a un acuerdo de ⅗ partes de propietarios y cuotas. Además, se podrán establecer cuotas adicionales de pago para estas viviendas que no supongan un aumento del 20%.
Como hemos dicho, también ha habido modificaciones de otras leyes que inciden directamente en al alquiler de viviendas. Vamos a verlas.
Modificación de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos):
Artículo 4.2
La LAU no se aplicará en el alquiler de viviendas de superficie superior a 300 metros cuadrados.
Artículo 5.e
Las viviendas turísticas se regirán por la norma sectorial de cada Comunidad Autónoma.
Artículo 7
Se elimina el apartado 2 donde se reflejaba la necesidad de inscribir los arrendamientos en el Registro de la Propiedad.
Artículo 9.1
La duración mínima del contrato de arrendamiento vuelve a la duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), con renovaciones anuales sucesivas. El inquilino debe avisar con al menos un mes de antelación si quiere abandonar la vivienda.
Artículo 9.3
El arrendador debe indicar en el contrato la necesidad de recuperar la vivienda arrendada, ya sea por necesidades propias o familiares. Este apartado es complicado de aplicar por la imposibilidad de prever eventos futuros.
Artículo 10.1
Al finalizar los primeros 5 años de contrato, la renovación será por otros 3 años. Si alguna de las partes no desea la renovación deberá avisar el propietario con 4 meses de antelación y el inquilino con 2 meses de antelación.
Artículos 17 y 18
La renta sigue siendo libre, aunque se introduce un sistema de índices de referencia del precio de alquiler. Para actualizar la renta hay que pactarla expresamente entre las partes y nunca podrá superar el IPC anual.
Artículos 19 y 20
En los primeros 5 años de contrato no habrá elevación de rentas por mejoras. En el contrato puede aparecer que el inquilino se haga cargo de los gastos de comunidad según el coeficiente de la vivienda.
Artículo 25.7
Se modifican los términos del derecho de tanteo y retracto y se permite a la Administración pública optar.
Artículo 36
Es obligatoria una fianza de un mes en el caso de viviendas habituales o dos meses si tiene un uso diferente a la vivienda habitual. Este importe se puede actualizar después de 5 años si se pacta por escrito. Además, se podrá exigir garantía adicional, pero en el caso de alquiler de vivienda habitual no podrá ser mayor de dos mensualidades durante los primeros 5 años.
Modificaciones de la LEC (Ley de Enjuiciamiento Criminal)
En caso de desahucio el juzgado deberá comunicar al inquilino demandado la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales. El juzgado les comunicará a éstos directamente de oficio. Si hubiera “situación de vulnerabilidad social y/o económica”, puede entrar en vigor un plazo de suspensión de un mes (tres, en el caso de que el arrendador fuera persona jurídica).
Como vemos, las leyes referidas al alquiler de viviendas están cambiando continuamente y es imprescindible conocer bien las novedades para redactar un contrato de arrendamiento riguroso respecto a la normativa legal vigente. En inmho disponemos de los mejores profesionales para ayudarte con cualquier asunto legal. Contacta con nosotros y resuelve todas tus dudas.