En la gestión de comunidades son muy habituales los desacuerdos entre los propietarios por los elementos comunes, como la fachada, jardines, garajes, piscinas, pistas de tenis o pádel o cualquier instalación que los vecinos pueden utilizar dentro de la finca de la comunidad de propietarios.
Cualquier alteración de los elementos comunitarios debe acordarse en Junta de Propietarios con el quórum legal pertinente. En caso de que no se produzca este quórum, el acuerdo no será nulo a no ser que se impugne en el plazo establecido.
Es decir, que a la hora de llegar a acuerdos sobre elementos comunes hay que hacerse algunas preguntas como, por ejemplo, ¿si el acuerdo se adopta sin la unanimidad exigida, realmente es nulo de pleno derecho? ¿Tendrá plena validez si no se recurre? ¿De qué plazos dispone la comunidad para recurrir los acuerdos adoptados?
Antes de llevar a cabo una modificación en los elementos comunes es importante saber si es solo un vecino el que va a hacerlo o es la Comunidad, ya que si el resto de propietarios está de acuerdo en que ese vecino efectúe la alteración, siempre que no esté infringiendo la ley, la Comunidad se ahorraría muchos conflictos.
Lo que está claro es que ningún vecino puede alterar un elemento común sin consultar a la Comunidad y si no recibe el permiso necesario no debe continuar con el proceso de modificación de ese elemento común. Se pueden dar casos de iniciar procesos judiciales contra un propietario que no pidió permiso para alguna obra que afecte a un elemento común y, en muchas ocasiones, este extremo se puede evitar.
Legislación sobre alteración de elementos comunes
Hay que decir que los acuerdos que lleven asociados una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad no se consideran nulos de pleno derecho, sino anulables. Los acuerdos nulos de pleno derecho se aplican a los acuerdos que infringen otras leyes diferentes a la Ley de Propiedad Horizontal o que vayan en contra del orden público, la moral o que supongan un fraude.
Por ejemplo, si un vecino quiere hacer una obra en su vivienda que altere algún elemento común de la finca, necesita la unanimidad de la Junta para hacerlo. En el caso de que consiga la mayoría, pero no la unanimidad, el acuerdo no se considera nulo de pleno derecho, pero sí anulable, porque vulnera las normas de mayorías necesarias para adoptar un acuerdo según aparece en la Ley de Propiedad Horizontal.
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que los acuerdos anulables serán convalidados si no hay una impugnación legal de los mismos dentro de las plazos que marca esta ley. Es decir, que cualquier propietario de la comunidad, si considera que el acuerdo alcanzado vulnera los Estatutos o la Ley de Propiedad Horizontal, o si es contrario a sus propios intereses particulares, puede impugnar el acuerdo adoptado por la Junta para evitar que el acuerdo tenga efecto.
Según el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, el plazo que tiene un propietario para impugnar un acuerdo comunitario en el se ha infringido el régimen de mayorías o algún punto de la LPH es de 1 año:
“La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año”.
Si en el plazo de un año no ha habido impugnación al acuerdo adoptado en la Junta, éste será convalidado y tendrá efecto. Si se ha llevado a cabo la impugnación por parte de algún vecino, el acuerdo podría ser anulado.
¿Qué obras se pueden considerar como alteración de elementos comunes?
Estas son las principales modificaciones de elementos comunes que se dan en una comunidad de propietarios y que pueden ser objeto de conflicto a la hora de llegar a acuerdos:
Obras en la fachada del edificio
La fachada es considerada como un elemento estructural del edificio y, por tanto, como un elemento común que delimita viviendas y locales. Ningún vecino puede modificar la fachada sin que la Comunidad lo autorice. Tampoco podrá alterar terrazas, toldos, balcones o ventanas porque se rompe la uniformidad estética del edificio.
Instalación de equipos de aire acondicionado
Según indican los artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre la instalación de equipos de aire acondicionado en la fachada, se considerarán las circunstancias de cada caso, sobre todo si es necesario perforar la fachada para su colocación.
Instalación de antenas de televisión
En este caso, según la Ley 19/1983, del 16 de noviembre, no es necesaria la autorización de la Comunidad a la hora de instalar una antena, siempre que se cuente con una autorización administrativa.
Sótanos
El sótano de un edificio de viviendas se considera un elemento común salvo en contadas circunstancias, como que se haya construido de madera clandestina, que haya un error en la descripción del edificio o que el sótano se haya originado por causas técnicas. Si no se cumplen alguna de estas directrices, la Comunidad tendrá que aprobar cualquier modificación en los sótanos del edificio.
Instalación de ascensores
Normalmente, cada propietario contribuirá a la instalación del ascensor comunitario según su cuota de participación, salvo que la Junta acuerde por unanimidad otra forma de reparto de pagos debido a un emplazamiento determinado, la intensidad de uso, etc. El cambio de ascensores o de piezas para el buen funcionamiento de los mismos deberá ser acordado por todos los vecinos.
Modificación de los tejados
El tejado se considera un elemento común en una Comunidad de Propietarios y no se podrá realizar ninguna obra sin autorización, como por ejemplo, ampliación de áticos o cualquier otra. En el caso de las terrazas de los últimos pisos se trata de un elemento común con uso privativo, ya que formaría parte de la cubierta del edificio y supone un elemento importante de impermeabilización.
Como vemos, hay muchos aspectos a tener en cuenta a la hora de modificar algún elemento común de una finca. La ayuda de un profesional es muy importante para no infringir la ley y recibir el asesoramiento necesario en todo momento. Contacta con nosotros para resolver cualquier consulta.