¿Qué son las servidumbres en una finca urbana?
Los administradores de fincas en Madrid sabrán responder mejor a esa pregunta, pero en general, es algo desconocido para la mayoría de ciudadanos, ya que no suelen informarse de este aspecto hasta que no se ven afectados de manera directa
Concepto de servidumbre
Un administrador de fincas nos diría que la servidumbre es el derecho de un propietario a que el propietario de un inmueble contiguo respete el derecho que tiene sobre su inmueble. De modo que el propietario del inmueble contiguo no tiene un poder absoluto sobre su inmueble, sino que debe respetar esa ventaja o aprovechamiento del que tiene la servidumbre a su favor.
Las servidumbres pueden ser legales (establecidas en escritura notarial), que posibilitan por ley al beneficiario exigir su establecimiento, o voluntarias, que son establecidas por la voluntad del propietario o por el acuerdo de las partes implicadas.
Tipos de servidumbre
Las servidumbres más habituales en las fincas urbanas son las siguientes:
Servidumbre de paso
Tiene que ver cuando una finca está enclavada entre otras y no tiene salida a caminos públicos. En este caso se establecerá el camino más corto para llegar a una vía pública y se indemnizará al propietario de la finca por la que pasará. Esta indemnización consistirá en el valor del terreno ocupado y el importe de los perjuicios que se causen.
La servidumbre de paso sólo puede adquirirse mediante el reconocimiento del propietario sirviente, mediante título, por destino del padre de familia o por sentencia firme. En cuanto a las medidas, la anchura será la que cubra las necesidades del propietario dominante y la longitud vendrá determinada por el camino más corto a la salida de vía pública.
Servidumbre de medianería
Se da cuando dos fincas están separadas por elementos comunes, como puede ser un muro, un seto, una valla o una zanja, es decir, algo que no puede dividirse y pertenece a ambos propietarios. Se establecerá un impuesto del propietario que impone la servidumbre (predio dominante) hacia el que la soporta (predio sirviente).
La reparación o rehabilitación de la pared medianera (o cualquier otro elemento) será costeado por los propietarios de las fincas que tengan a su favor la medianería, con su porcentaje correspondiente. El propietario que no quiera contribuir a esta carga renunciará a la medianería siempre que la pared medianera no sostenga su edificio. Si el propietario de una construcción donde se apoya la pared medianera quiere derribarlo puede renunciar a la medianería, pero tendrá que costear todas las obras de reparación o rehabilitación necesarias para evitar los daños que el derribo ocasione a la pared medianera.