En el contexto español, no se encuentra una Ley de Morosidad como tal, en cambio, se hallan diversos artículos dentro de la Ley de Propiedad Horizontal que se encargan de regular esta cuestión de gran relevancia para las comunidades de propietarios. Dicha normativa regula el cobro de cuotas y gastos comunes, estableciendo plazos y procedimientos que deben seguirse para garantizar la buena gestión financiera y el mantenimiento de los espacios compartidos.
Algunos puntos clave que la Ley de Propiedad Horizontal contempla:
- Cuotas y plazos de pago
- Consecuencias de la morosidad y acciones legales
- Acuerdos en juntas de propietarios contra morosos y recursos legales para recuperación de deuda
En este post vamos a ver cómo es la morosidad en una comunidad y analizaremos todos los aspectos importantes relacionados con esta normativa además de ofrecer consejos prácticos para su cumplimiento.
¿En qué consiste la “ley de morosidad” en comunidades de propietarios?
La “Ley de Morosidad”, dentro de la Ley de Propiedad Horizontal, tiene como objetivo principal asegurar el correcto funcionamiento de las comunidades de propietarios a través del pago puntual de las cuotas y gastos comunes. Esta normativa establece plazos específicos para el abono de las obligaciones económicas, así como medidas de prevención y actuación en caso de incumplimiento.
Vamos a ver algunos de los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) donde se tratan aspectos relacionados con la morosidad y el cobro de cuotas:
- Artículo 9: este artículo establece las obligaciones de los propietarios, entre ellas, la de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, incluyendo el fondo de reserva. También establece la obligación de los propietarios de pagar las cuotas establecidas en la Ley o en los estatutos de la comunidad. Por último, hay que destacar que, en el caso de compra de vivienda con recibos pendientes, el nuevo propietario tiene la obligación de cubrir esa deuda del año en curso y tres años anteriores a la compra del inmueble.
- Artículo 15: este artículo indica que, a la hora de la realización de junta de propietarios, aquellos que no se encuentren al corriente de pago, no hayan impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, no tendrán derecho a voto, si a la asistencia de esta.
- Artículo 21: este artículo trata los asuntos referentes al impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional y reclamación judicial de la deuda, destacando que los propietarios que no abonen las cuotas en tiempo y forma acordadas en junta de propietarias se podrán exigir de manera judicial a través de un proceso monitorio, si así lo acuerdan y certifican los propietarios en reunión de propietarios, pudiendo añadir la cantidad derivada de los gastos del requerimiento. Este artículo se ha modificado y actualizado por el art. 2.3 de la Ley 10/2022, de 14 de Junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación de viviendas. Esta actualización consiste, principalmente, en la privación del uso de servicios o instalaciones, la cual solo podrá abarcar aquella que no afecte a la habitabilidad de los inmuebles. Entendiendo como tales, a título de ejemplo, las piscinas, las pistas de tenis, zonas deportivas, recreativas, salas comunes o cualquier otro servicio que no es necesario para la habitabilidad del inmueble. No podrá privarse al propietario moroso del ascensor, suministro de calefacción, agua, etc. puesto que tienen la consideración de servicios o instalaciones esenciales.
Además, la Ley exige que dichas medidas de privación al propietario moroso no sean abusivas o desproporcionadas, por lo que habrán de aplicarse de forma restrictiva.
Plazos y procedimientos para el cobro de cuotas comunes
Como se indicaba en el Artículo 21 de la LPH, el plazo de pago de las cuotas se establecerá en junta de propietarios, en caso de no abonarse en tiempo y forma acordada, se podrá iniciar el proceso monitorio.
Notificaciones y requerimientos de pago
En el caso de producirse un impago, la comunidad de propietarios debe seguir una serie de pasos antes de iniciar acciones legales. Primero se deberá de enviar una carta o comunicación escrita informando al propietario moroso, añadiendo recordatorios en caso de no recibir respuesta. También se le debe de proponer la posibilidad de realizar un acuerdo de pago, en caso de que no tenga la posibilidad de afrontar la deuda completa. Por último, se tiene que enviar una notificación formal o burofax en la que se indiquen las acciones legales que se van a emprender en un plazo específico.
Junta de propietarios y acuerdo de reclamación de deuda
Si el propietario no responde a las diferentes notificaciones y no se llega al acuerdo de pago, la comunidad tiene que aprobar la reclamación judicial, ya sea en junta ordinaria o extraordinaria. Esta decisión debe contar con el respaldo de la mayoría de los propietarios presentes en la reunión conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.
Medidas preventivas y consejos para evitar la morosidad
Evitar la morosidad en las comunidades de propietarios es esencial para mantener un flujo financiero saludable y un ambiente armonioso, algunos consejos para lograrlo son:
- Establecer plazos y políticas claras con respecto al pago de cuotas comunitarias, especificando las acciones que se llevarán a cabo en caso de impagos.
- Enviar recordatorios y avisos en casos de recibos pendientes puntuales de manera personalizada, antes de que se acumulen varios recibos. Esto se lleva a cabo gracias a la implementación de un plan de cobro proactivo.
- Ofrecer varios métodos de pago que faciliten el mismo a los propietarios, ya sea por remesas, transferencias bancarias o pagos online. Para ello es muy importante contratar a profesionales que proporcionen estos diferentes medios de pago.
- Mantener transparencia en la contabilidad de la comunidad, para crear una armonía favorable entre los propietarios, permitiendo conocer el destino de sus cuotas y la importancia de su contribución en la comunidad.
- Incentivar por pronto pago.
- Promover los acuerdos de pago para casos excepcionales.
- Confiar en los administradores de fincas, para que pueda gestionar de manera eficiente los aspectos financieros y legales de la comunidad, incluyendo la gestión de la morosidad.
Importancia del administrador de fincas
Contar con los servicios de un administrador de fincas puede ser fundamental para evitar la morosidad en las comunidades de propietarios, el administrador se encarga de hacer un seguimiento riguroso y detallado de los pagos y las deudas de cada propietario, facilitando la detección temprana y poniendo en práctica las medidas preventivas anteriormente mencionadas. En el caso de ser necesario, los administradores están formados para asesorar en ámbitos legales.
En inmho podemos ayudarte en este y otros aspectos de la administración de fincas, contando con un equipo jurídico que llevará los procedimientos monitorios de tu comunidad.
Solo tienes que ponerte en contacto con nosotros y contarnos el problema.
¿Hablamos?