Los administradores de fincas suelen explicar a los propietarios que desean hacer obras en su domicilio lo que indica el artículo 7.1 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal, es decir, que el vecino de un piso de su propiedad puede modificar las instalaciones, elementos arquitectónicos o cualquier tipo de servicio que considere, siempre que no altere la seguridad del edificio, su configuración o su estructura general y elementos exteriores o perjudique a algún otro propietario.
Además, siempre debe comunicar previamente al presidente o administrador su deseo de llevar a cabo las obras o reformas que considere oportunas. Si se trata de reparaciones urgentes lo deberá decir con la mayor diligencia posible al administrador para que esté al corriente y tome las medidas que considere, si son necesarias.
En general, la LPH hace hincapié en delimitar los derechos de cada propietario a llevar a cabo obras y modificaciones única y exclusivamente en elementos del domicilio que está en propiedad, siempre que no altere ningún elemento del edificio como puede ser la fachada, o perjudique los derechos de los demás propietarios. Por supuesto, no deberá alterar ninguno de los bienes comunes de la finca.
Derechos y obligaciones de los propietarios en caso de obras en elementos comunes
Estos los principales factores a tener en cuenta en caso de obras que pueden afectar a los elementos comunes de una comunidad de propietarios:
- Si existen estatutos en la comunidad en relación a obras en bienes comunes, hay que regirse por la regulación de dichos estatutos. Será el administrador el que proporcione una copia de los estatutos a los vecinos interesados en hacer obras.
- Seguir la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal que establece una serie de obligaciones a los propietarios como la utilización de los elementos comunes de una manera adecuada sin causar ningún daño o desperfecto. También deben consentir las reparaciones de interés común que sean necesarias en sus viviendas, como por ejemplo reparar una tubería de la comunidad que pase por su vivienda. Y por último contribuir a los gastos derivados de los bienes comunes como los de mantenimiento o las obras que sean necesarias con l aprobación de derramas.
Según la Ley de Propiedad Horizontal no se necesita la aprobación de la Junta de propietarios cuando:
- Las obras son necesarias para el mantenimiento de la finca
- Las obras tienen relación con la accesibilidad del edificio a personas con discapacidad o mayores de setenta años que reclamen mejoras para acceder a sus viviendas (instalación de ascensores, rampas de acceso o cualquier otro dispositivo)
- La comunidad puede establecer algunas regulaciones cuando los vecinos van a efectuar obras como la limitación de horarios, el uso del ascensor para transportar materiales de construcción u otros aspectos que aparezcan en los estatutos.
Es decir, que hay dos excepciones a la norma de llevar a cabo obras en los elementos comunes del edificio:
1- Si las obras que lleva a cabo el propietario requieren ajustes de accesibilidad universal o el propietario tiene algún tipo de discapacidad o es mayor de setenta años.
2- Si el propietario que quiere hacer la obra necesita modificar algún elemento común para ejercer su derecho constitucional de acceder y usar su propiedad privada.
¿Puede negarse la Junta a realizar obras en elementos comunes?
Si un propietario quiere hacer obras que afectan los elementos comunes debe plantear en la Junta su necesidad imperiosa de realizar la obra y las posibles modificaciones de los elementos comunes que sean necesarios para satisfacer esa necesidad. Sin embargo, la Junta podría negarse, a pesar del derecho del propietario a la accesibilidad a su vivienda y el derecho que le otorgan las mayorías que regula al artículo 17 de la LPH. La ley no exige que la Junta tenga que argumentar su negativa a que el propietario efectúe obras modificando algún elemento común, dando por sentado que la obra no afecte la estructura ni la seguridad del edificio.
La Junta podría oponerse a que un vecino por ejemplo instale un tubo de extracción de humos en la fachada, aunque esto supondría un abuso de derecho, sobre todo si anteriormente en la comunidad se han llevado a cabo obras de este tipo o similares. Por tanto, la casi totalidad de la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales se posiciona a favor del propietario en caso de que la Junta niegue las obras en elementos comunes teniendo en cuenta estos aspectos:
- Si ha habido otras obras similares en la comunidad se deben evitar conflictos entre vecinos y agravios comparativos. También por entender que la configuración de un edificio no tiene un carácter absoluto, sino que hay cierta flexibilidad en función de las circunstancias que necesita cada propietario.
- Cuando la Junta se niega a la práctica de obras de un propietario con la aplicación automática de las mayorías que establece la ley, se considera una práctica contraria a las propias actuaciones de la comunidad y supone un trato discriminatorio hacia el vecino que desea hacer obras y se le niega un derecho similar al que han tenido otros propietarios que han hecho obras anteriormente.
- La Junta debe analizar la relevancia de la obra que se quiere acometer y compararla con las ya realizadas en términos de proporcionalidad.
- Según se establece en el artículo 394 del Código Civil, no puede impedirse el uso racional de los bienes comunes de una finca, ya que cada propietario puede utilizar dichos elementos comunes siempre que no perjudique ni impida al uso de los demás propietarios.
Considerados todos estos factores, el Tribunal Supremo establece que hay abuso de derecho cuando una Junta de propietarios se opone de manera injustificada a las obras que quiere llevar a cabo algún vecino utilizando las mayorías estipuladas, siempre que las modificaciones en los bienes comunes no sean perjudiciales para la comunidad.
El Código Civil regula este tipo de actuaciones refiriéndose a un abuso de derecho o ejercicio antisocial y puede dar lugar a indemnizaciones a favor del propietario al que se le negó la modificación requerida y necesaria para sus intereses.
Como vemos, son varias las legislaciones que hay que tener en cuenta cuando un propietario decide hacer obras y pueden afectar a elementos comunes de la finca. En inmho somos especialistas en la administración de comunidades de vecinos y podemos ayudarte a resolver cualquier problema. Contacta con nosotros y confía en nuestra experiencia.