Los administradores de fincas en Madrid han comprobado en sus largos años de experiencia cómo la servidumbre de luces, es decir el derecho de construir ventanas o huecos para conseguir luz para su vivienda, puede dar lugar a algún tipo de confrontación con los demás propietarios y que la ayuda de un administrador de fincas podría ser fundamental para su resolución. Mediante esta servidumbre de luces, se impone al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo que podría dejar sin luz a algún vecino.
Ventanas o huecos para luces
En el artículo 581 del Código Civil se especifica que cualquier propietario de pared contigua a finca ajena está autorizado a abrir una ventana de 30 centímetros cuadrados para recibir luz. Estos tragaluces están pensados solo para la recepción de luz, no para vistas, por eso son de dimensiones reducidas y a una altura determinada, cerca del techo o del suelo.
Sin embargo, aunque la ley permite la apertura de huecos en la pared para obtener luz, el propietario que los abre no tiene derecho de servidumbre, de tal forma que el dueño de la finca contigua podría cubrirlos en caso de edificar en su terreno. Por tanto, sería un derecho no permanente del vecino que desee abrir la ventana o tragaluz.
Como excepción, sí que habrá servidumbre cuando los propietarios de las dos fincas llegan a un acuerdo, o con una prescripción de 20 años que empezarían a computarse cuando el dueño que abre la ventana prohíbe al de la finca contigua que pueda eliminarla, por ejemplo, mediante un requerimiento judicial para no edificar o la suspensión de una obra ya comenzada.
Ventanas o huecos para vistas
En el artículo 582 del Código Civil se prohíbe la apertura de ventanas con vistas y balcones o voladizos sobre la finca del vecino a menos que haya un mínimo de 2 metros de distancia si son vistas rectas o 60 centímetros si son oblicuas. La prohibición tiene el objetivo de respetar la intimidad y vida privada del hogar colindante.
Las medidas especificadas anteriormente deben respetarse si se quiere abrir una ventana para vistas. Ahora bien, si se hace a una distancia inferior a las indicadas y estuviera convenido con el propietario de la finca colindante, estaríamos ante un caso de servidumbre de luces y vistas. También podría haberse adquirido esta servidumbre por prescripción de 20 años que empezó a computar cuando el que abrió la ventana prohibió al otro tapar dichas ventanas por obras en su finca.
En cualquier caso, si existe servidumbre de luces y vistas, el propietario de la finca contigua tendría que respetarla y no podría edificar a menos de 3 metros de distancia según lo indica el artículo 585 del Código Civil. Por último, hay que apuntar que en las paredes medianeras, ningún propietario puede abrir ventana o hueco en ellas sin el consentimiento del otro. En caso de apertura sin permiso, la servidumbre de luces y vistas sólo se podría adquirir por prescripción de 20 años y empezar el cómputo de este plazo cuando se abriera el hueco.
Como vemos, en la administración de fincas se pueden dar muchos casos que necesitan la mediación de un gestor de comunidades experto y experimentado. En inmho somos especialistas en la gestión de comunidades. No dudes en contactar con nosotros para resolver cualquier duda o para asesoramiento profesional.