Dentro de las comunidades de vecinos, una de las mayores fuentes de conflicto es la realización de obras en el edificio. Ya sea por iniciativa de un particular o porque son necesarias para la rehabilitación de determinadas zonas comunes. En el post de hoy vamos a profundizar en uno de los supuestos más problemáticos de esta hipótesis: la realización de obras sin el permiso de la comunidad. Así como las posibles consecuencias y acciones que pueden tomar el resto de propietarios en caso de que estas llegaran a realizarse.
Tipos de obras en las comunidades de vecinos
Lo primero que debemos saber, es que hay dos tipos de obras dentro de una comunidad de propietarios. Las que afectan a las zonas comunes y las que no. En base a esto habrá una forma de proceder u otra. A continuación, hablaremos de ellas. Pero antes de nada, remarcar que en ambas sí va ser necesario un aviso de las obras a los vecinos.
Obras que no afectan a las zonas comunes
Aunque no es necesario contar con una autorización de las obras en la comunidad de propietarios, sí que deberán ser notificadas. Esto es necesario porque los vecinos tienen que poder constatar que las obras son totalmente legales y seguras para la comunidad, así como que no van a afectar a los elementos comunes.
También es importante conocer los horarios en los que puedan realizarse las obras. A continuación, os indicamos cómo se gestionan en función del día:
- Laborales: 8:00 a 21:00; el uso de la maquinaria se limita a las 20:00.
- Fines de semana o festivos: de 9:30 a 21.30.
Para ampliar esta información os dejamos el siguiente post.
Otra de las cuestiones importantes a tener en cuenta por parte del propietario que quiera realizar la obra en su vivienda, es que va a necesitar el permiso de la comunidad para utilizar el ascensor. En la mayoría de los casos no supone mayor problema siempre y cuando la empresa encargada se comprometa a no dañarlo, protegerlo de las obras y limpiarlo una vez hayan terminado. Cualquier daño correrá por cuenta del propietario o la empresa constructora, dependiendo del acuerdo al que hayan llegado.
Obras que afectan a las zonas comunes
Este tipo de obras no solo van a requerir la notificación al resto de propietarios, sino que también van a requerir de la autorización expresa. Existe un supuesto en el que se aprueban automáticamente, que es cuando la obra en cuestión ya ha sido realizada por un vecino y, por lo tanto, existe un precedente. Por ejemplo, puede ser el caso del cerramiento de una terraza.
En caso de no serlo, la junta de vecinos deberá aprobar la realización de la obra. Aunque no sea necesario contar con un modelo de autorización de obras por parte de la comunidad de propietarios, sí debe quedar reflejado en el acta de propietarios y que el administrador de fincas en cuestión tenga conocimiento de la misma.
Obras sin la autorización de los vecinos
Aunque, como hemos visto, es requisito indispensable contar con la aprobación por parte de la comunidad de propietarios para poder llevarlas a cabo, no son pocos los casos en las que se realiza sin ella. En este apartado vamos a hablar de dos supuestos: uno en el que es uno de los vecinos quien realiza la obra en su casa; y otra en la que el presidente realiza una obra en algunas de las zonas comunes.
Obras sin autorización: particular
En el supuesto en el que uno de los vecinos haya tomado la iniciativa de realizar una obra sin autorización, la comunidad de propietarios puede tomar una serie de medidas. Entre ellas está demandar al propietario y obligarle a paralizar la obra. Además, puede llegar incluso a presentar una demanda por los posibles daños y perjuicios ocasionados al resto de vecinos y/o la propia comunidad.
Obras sin autorización: presidente de la comunidad
La Ley de Propiedad Horizontal recoge la capacidad del presidente de la comunidad para tomar determinadas decisiones sin la necesidad de la aprobación de la junta de propietarios.
En el artículo 10.1 se establece que, siempre y cuando la Administración Pública así lo exija o sean obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble. El presidente podrá también aprobar los presupuestos, seleccionar al profesional y obtener los permisos necesarios sin la aprobación de la junta.
En conclusión, la realización de una obra en una comunidad de propietarios, ya sea mayor o menor, requiere de una serie de procedimientos burocráticos. Así como las posibles consecuencias de los procedimientos que no se han realizado correctamente. Ante este tipo de circunstancias, lo mejor es recurrir a un administrador de fincas como IMHO, dónde estamos especializados en este tipo de gestiones.