Como sabemos, el administrador de fincas hace una labor muy importante en las comunidades de vecinos a la hora de gestionar todo lo que necesitan, sin embargo, como cualquier profesional, también puede hacer mal su trabajo y los propietarios deben conocer sus responsabilidades legales y civiles.
En muchas comunidades se ha llegado a interponer una denuncia por mala praxis al administrador de fincas y, aunque no es una situación ni mucho menos habitual en una comunidad, sí que es necesario conocer bien nuestros derechos para poder hacerlo si es necesario.
Responsabilidad legal del administrador de fincas
En el artículo 20 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) se recogen todas las obligaciones que debe cumplir un administrador de fincas cuando ejerce su cargo en una comunidad de propietarios, como son la gestión de la contabilidad, la contratación de los trabajadores necesarios para el mantenimiento o arreglo de averías, las gestiones legales, el control de pagos, la gestión de vecinos moroso y un largo etcétera.
Sin embargo, el artículo 1.718 del Código Civil especifica que cualquier tipo de incumplimiento de las funciones del administrador o la realización de acciones de manera distinta a la encomendada incurrirá en una responsabilidad legal. La aplicación de esta responsabilidad civil contra el administrador de fincas prescribe a los 15 años, por lo que puede hacerse efectiva cuando la comunidad así lo decida.
La responsabilidad legal del administrador también puede ser de tipo penal si incurriera en algún delito previsto en el Código Penal, como puede ser la apropiación indebida de fondos de la comunidad.
Si el presidente de la comunidad de propietarios tiene pruebas sobre este delito, puede interponer una denuncia por apropiación indebida contra el administrador según el artículo 252 del Código Penal. En este caso, la comunidad deberá denunciar antes de que pasen cinco años de la comisión del delito porque prescribe al finalizar ese periodo de tiempo. Si se trata de un delito leve prescribirá en un año.
¿En qué casos está cometiendo mala praxis el administrador?
Una de las funciones que el administrador debe llevar a cabo en la comunidad es asesorar y tramitar sobre cualquier tipo de subvención o ayuda a la que pueda tener derecho la comunidad. Si no lo hace podría estar cometiendo mala praxis. En este aspecto, los colegios profesionales de administración de fincas son muy disciplinados y severos con los administradores colegiados que no cumplen con la normativa de su profesión.
Al administrador de fincas se le pide una formación exhaustiva, pero también una responsabilidad legal acorde con su formación. Por tanto, si cualquier decisión o acción de este profesional influye de manera negativa sobre los propietarios de una comunidad o sobre una empresa, los afectados podrán reclamar al administrador por incumplimiento de contrato.
El administrador, aparte de proceder con acciones ilegales hacia sus clientes, también podría llevar a cabo negligencias que deriven en importantes perjuicios. Se deberán aportar pruebas sobre su mala voluntad y, en caso de que el administrador fuera culpable, tendrá que indemnizar por la pérdida, destrucción o deterioro de los documentos que tiene bajo custodia.
Estos son los principales casos de mala praxis por parte de los administradores de fincas:
- Errores en pagos.
- Difamación.
- Violación de los derechos de los propietarios.
- Exclusión de siniestros.
- Estafas a empleados.
- Apropiación indebida de capital.
Un buen administrador de fincas siempre podrá probar sus actuaciones profesionales ante posibles acusaciones mediante un libro de registro con todos los documentos, cartas, comunicados, emails e incluso llamadas telefónicas y mensajes de whatsapp.
Además, también debería contar con un buen seguro para respaldar su actividad profesional en caso de que una persona física o jurídica le reclamara por su responsabilidad legal.
Si una comunidad de propietarios comprueba que el administrador ha actuado con mala praxis, aparte de las acciones legales contra él, deberá llevar a cabo un cambio de administración de fincas. Para ello se convocará una Junta Extraordinaria para que los vecinos puedan votar si quieren cambiar de administrador. Solo se necesita una mayoría simple de votos afirmativos por parte de los vecinos que desean el cambio y deben estar presentes más del 50% de los propietarios.
El siguiente paso es notificar al administrador su cese por escrito. El administrador saliente tendrá un plazo máximo de 30 días para entregar la documentación de la comunidad al nuevo administrador y, además, deberá gestionar toda la contabilidad hasta el día de su salida. Si el administrador saliente no entrega la documentación en el plazo estipulado también incurrirá en mala praxis y el nuevo administrador deberá gestionar las acciones pertinentes.
La ley permite cambiar de administrador antes de que finalice su contrato, por lo que no hay ningún problema en cesarle en caso de que no esté haciendo bien su trabajo. En inmho disponemos de los profesionales necesarios para gestionar las incidencias de un administrador de fincas en su trabajo y también el cambio por otro más competente. Contacta con nosotros y te asesoraremos para saber todos los pasos necesarios.