Es posible que en tu comunidad de vecinos haya algunas quejas sobre la gestión del administrador de fincas. Quizá no es lo suficientemente cercano con los vecinos, o a lo mejor es complicado hablar con él o conseguir una respuesta rápida sobre algún asunto en concreto.
Da igual la razón, lo cierto es que cuando una comunidad decide cambiar de administrador de fincas hay una serie de pasos que hay que seguir y unos votos necesarios para que el proceso llegue a buen puerto. En este post os contamos todo lo que necesitáis saber sobre este asunto.
Sustitución de un administrador de fincas
Aunque se cumplan todos los requisitos para un administrador de fincas, llega un momento que se termina una etapa y los vecinos piden un cambio en la manera de gestionar los problemas de la comunidad, o simplemente, porque la nueva junta considera que es necesario renovar al administrador de fincas.
El paso más importante en un proceso de cambio de administrador es la convocatoria de una Junta. Hay dos formas de presentar una junta, o bien la convoca el presidente o bien un propietario que represente el 25% de los votos, que a su vez representen el 25% de las cuotas. Puede añadirse como orden del día en una Junta Ordinaria o convocar una Junta Extraordinaria y no es necesario que el administrador saliente esté presente.
Otro aspecto importante es que el presidente, o la persona que propone el cambio, debe tener varias alternativas para sustituir al administrador saliente, de esta forma los vecinos pueden votar al nuevo administrador y no se crea un vacío de poder.
Una vez votadas las alternativas y elegido al nuevo administrador hay que notificar al administrador saliente por escrito su cese. A partir de ese momento tendrá un plazo de hasta 10 días para que entregue la documentación esencial de la comunidad al administrador entrante y 45 días para le entrega de la documentación contable. Estos son los principales documentos que debe entregar:
- Contratos de suministros de la finca.
- Contratos de alquileres.
- Contratos de mantenimiento.
- Documentación sobre las instalaciones con sus revisiones.
- Licencias de actividad y funcionamiento de instalaciones.
- Fechas de inspección de ascensores y organismo de control de los ascensores.
- Seguros sociales y contratos de trabajo.
- Documentación sobre prevención de riesgos laborales.
- Liquidaciones de IVA e IRPF.
- Estado de los procedimientos judiciales, si están finalizados o en vigor.
- Correspondencia y contabilidad de los cinco últimos años.
El administrador que sale debe cerrar la contabilidad hasta la fecha en que entra el nuevo y éste debe revisar que todo está en orden. En caso de que el administrador cesado no quiera entregar esta documentación puede incurrir en sanciones que deberá gestionar el administrador entrante.
En la notificación de cese se expondrán los motivos por el que la comunidad considera que el administrador debe ser sustituido. Deben ser por una causa justa, como por ejemplo la pérdida de confianza por parte de los vecinos en la gestión del administrador, por ejemplo si ha habido un perjuicio económico a la comunidad, y la no adecuación con los compromisos que adquirió cuando tomó posesión del cargo.
Sin embargo, hay motivos que no se pueden considerar como causa justa, por ejemplo, el hecho de tener una oferta económica más ventajosa sobre la mesa o la dejadez en el cobro a vecinos morosos.
¿Qué porcentaje de votos es necesario para que se apruebe el cambio de administración en la Junta?
En el Artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal habla del plazo que deben ejercer su cargo los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios y dice lo siguiente:
«Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria».
Es decir, que la ley permite a la comunidad cambiar de administrador antes de que finalice el plazo por el que ha sido contratado sin que se perjudique su derecho a recibir una indemnización por el tiempo que quede hasta la finalización de su contrato.
Tan solo es necesaria una mayoría simple de votos afirmativas y cuotas de los participantes presentes en la junta para cambiar al administrador, es decir, la mitad más uno de propietarios y cuotas.
Un documento que puede ser de utilidad es el código deontológico del administrador de fincas del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España. Aquí se exponen las buenas prácticas y obligaciones del administrador de fincas.
En cualquier caso, si la comunidad de vecinos decide cambiar a un administrador de fincas en Madrid, nuestra recomendación es que se encargue del proceso un profesional inmobiliario. Él conoce bien las leyes y sabe los pasos que hay que dar para que el resultado sea positivo y satisfactorio para los propietarios.
En inmho somos expertos en la administración de fincas y disponemos de profesionales con una larga trayectoria en el sector inmobiliario y en el colegio de administradores de fincas de Madrid. No dudes en contactar con nosotros para resolver cualquier duda o consulta. Estamos a tu entera disposición.